بقلم لويس براهام

بتاريخ 22. فبراير 2021

نقلاً عن بارونز

لا يرغب الكثير من الناس في شراء مبنى إداري في مانهاتن في الوقت الحالي حيث يتحصن الجميع في شققهم أثناء الوباء. هذه هي المعضلة التي يواجهها مستثمرو العقارات اليوم. ولا يتجلى هذا في أي مكان أكثر من الصناديق المشتركة التي تركز على العقارات.

يستعد هؤلاء المستثمرون للمستقبل مع عدد أقل من الاجتماعات الشخصية. يقول بوريل إيست، مدير ألتيغريس (Altegris / AACA Opportunistic Real Estate) (شريط: RAANX): “نعتقد أنه من ثلاث إلى خمس سنوات من الآن، سيختفي 20٪ من القوى العاملة على أساس يومي من المخزون الدائم الحالي للمساحات المكتبية”، مضيفًا أن قد يعمل بعض الأشخاص من المنزل بشكل دائم بينما يأتي آخرون ويخرجون من المكتب بمرونة أكبر. “نعتقد أن هذه مشكلة دائمة، ويمكن أن نسميها مماثلة من نواح كثيرة لوضع المركز التجاري قبل عقد من الزمن.”

بمعنى آخر، العمل الإلكتروني سيقتل المكاتب بنفس الطريقة التي قتلت بها التجارة الإلكترونية مراكز التسوق. إيست متأكد من أطروحته لدرجة أنه أنشأ مراكز قصيرة للمراهنة ضد صناديق الاستثمار العقاري في مكاتب نيويورك فورنادو ريالتي تراست (Vornado Realty Trust) واس ال غرين (SL Green) وإيمباير ستيت (Empire State Realty Trust).

لقد آتت جرأة إيست ثمارها. عائد صندوقه البالغ 19.7٪ لمدة خمس سنوات سنويًا يتفوق على 98٪ من أقرانه في فئة العقارات في مورنينغ ستار (Morningstar). وفقًا لآخر تعليق ربع سنوي للصندوق، كان أكثر من 80 ٪ من أصوله في القطاعات المقاومة لكوفيد 19. بدلاً من المكتب النموذجي ومسرحيات البيع بالتجزئة والسكن، يمتلك إيست 24٪ من محفظته في مراكز بيانات أنظمة الكمبيوتر مثل جي دي اس (GDS) في الصين، وهي رابع أكبر حيازة للصندوق بنسبة 6.4٪.

يقول إيست: “ينمو الطلب على بيانات الهاتف المحمول بنسبة 45٪ سنويًا في الولايات المتحدة. هذه الأرقام ربما تكون ضعف ذلك في الصين.” يضيف إيست أن البنية التحتية السحابية ومركز البيانات في البلاد وراء الولايات المتحدة. “لقد قاموا الآن بتكثيف حيث كانت شركات مراكز البيانات لدينا قبل خمس إلى ثماني سنوات، ونظام التوزيع العالمي في طليعة ذلك.”

تتمتع جي دي اس بعائد سنوي قدره 60٪ لمدة ثلاث سنوات. وفي الوقت نفسه، هناك 20٪ أخرى من محفظة التيغريس في شركات أبراج الاتصالات الخلوية مثل أميريكان تور (American Tower)، التي بلغت عائداتها السنوية 19.3٪ لمدة ثلاث سنوات.

بالنسبة لمديري العقارات الآخرين ذوي الأداء العالي، أصبح هذا الأداء القوي مشكلة. بعد الانتعاش الاقتصادي الطويل الذي بدأ في عام 2009، كان ريك جابل، مدير ام اف اس غلوبال ريل استيت (MGLAX) يتوقع تباطؤًا قادمًا في عام 2020، لذلك “كنت على استعداد لدفع مضاعف أعلى لنموذج عمل اعتقدت أنه صلب جدًا، مع قبول بعض مخاطر التقييم لمستوى الراحة هذا “.

لكن تفكير جابل تغير منذ ذلك الحين، حيث أدت شعبية مراكز البيانات والأبراج الخلوية ومستودعات التجارة الإلكترونية ومساحات المعامل إلى جعل هذه القطاعات العقارية تجارة مزدحمة. وأشار إلى “الرياح الخلفية في تلك القطاعات، والرياح المعاكسة في قطاعات مثل المكاتب والبيع بالتجزئة، والإقامة، والتمريض الماهر وما إلى ذلك، يجب أن أعتقد أن هناك بعض الانفصال بين المشاعر والواقع”، كما يقول.

يقوم جابل “بتجريب” محفظته من خلال امتلاك أسهم النمو مثل مالك مركز البيانات إيكوينيكس (EQIX) وشركة المستودعات الصناعية برولوجيس (PLD) جنبًا إلى جنب مع شركة الإسكان الكبرى ويلتاور (WELL)، والتي انخفضت بنسبة 18٪ في الأشهر الـ 12 الماضية.

يقول: “لقد وجدنا الأمان في بعض التقييمات الأرخص في الشركات التي تأثرت بشدة بالوباء”. في حين تسبب الوباء في الحجر الصحي في دور رعاية المسنين، فإن الحاجة إلى الإسكان للسكان المسنين في أمريكا “قوية كما كانت، وربما تزداد قوة”.

لقد أدى الوباء إلى تفاقم معاناة بيع العقارات بالتجزئة مع استمرار نمو التجارة الإلكترونية. ومع ذلك، تختلف ديناميات القطاع باختلاف المنطقة الجغرافية. “هناك تأثير مختلف [من فيروس كورونا] عن مراكز التسوق في أمريكا اللاتينية. إنهم ليسوا مثقلين بأعباء المتاجر الكبرى كما هو الحال في الولايات المتحدة، بل هم شكل من أشكال الترفيه آمن ونظيف ومكيف. يقول جابل: “هناك الكثير من عوامل الجذب للمراكز التجارية هناك”. يمتلك الصندوق موقعًا في مجموعة العقارات المكسيكيّة للبيع بالتجزئة والمكاتب والعقارات الصناعية فيبرا أنو أدمنستراكشين (FUNO11.Mexico)، بانخفاض 22.5٪ في العام الماضي.

كانت آسيا تتعافى بشكل أسرع من الولايات المتحدة وأوروبا من الوباء. يقول جريج كوهل، المدير المشارك لشركة جانوس هيندرسون غلوبال ريل استيت (JERTX)، إن تجار التجزئة الآسيويين هم في وضع أفضل من منظور العرض والطلب. “يتوفر عدد أقل بكثير من واجهات متاجر البيع بالتجزئة هناك. ويبدو أن التعافي من [الوباء] سيحدث قريبًا “. ثلاثة من أكبر مواقع يانوس هندرسون مع تعرض العقارات التجارية في الصين هي تشاينا ريسورسيس لاند (1109.HongKong) وصن هونغ كاي بروبيرتيز (16.HongKong) وشيماو غروب (813.HongKong). وقد انخفض الثلاثة في عام 2020 بسبب الوباء.

يقول المستثمرون إن الفنادق من المقرر أن تعود عندما ينتهي الوباء. يقول ريك رومانو، مدير بي جي آي أم (PGIM US Real Estate): “سيكون هناك طلب مكبوت على رحلات العمل التي تعتمد على العميل وأيضًا على تجربة الترفيه بشكل عام”. عندما تنظر إلى جائحة [الإنفلونزا الإسبانية] في عام 1918، فقد أدى ذلك إلى العشرينات من القرن الماضي. الناس متحمسون جدًا للخروج حتى نتمكن من رؤية فترة كهذه مرة أخرى من منظور الترفيه “.

يحمل رومانو رايت للضيافة من آبل (APLE). نظرًا لأن رايت تدير فنادق أصغر مثل هامبتون إنس التي ليس لديها الكثير من أعمال المؤتمرات الخاضعة لقيود كوفيد، فستكون “أول من يتعافى”.

على الرغم من أنه من المستحيل تحديد توقيت تعافي السفر، يرى رومانو وغيره من المديرين أن النصف الأخير من عام 2021 وأوائل عام 2022 هو الوقت الذي سيتم فيه تحقيق بعض الطلب المكبوت.

لكن بالنسبة للمكاتب، قد لا يكون العالم هو نفسه أبدًا.

اقرأ أيضاً تطبيق لوكسوري رايد هايلينغ يتجه إلى الشرق الأوسط نتيجة للدغة الإغلاق.