أدى ارتفاع قيمة المساكن وارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى إضعاف جاذبية الشراء، ولكنها وصلت أيضًا إلى نقطة تقل فيها المدخرات في التكاليف الشهرية، أو حتى تتبخر، بالنسبة لبعض المستأجرين الذين يغرقون في ملكية المنازل.

أدت علامات الأسعار المرتفعة إلى تآكل بعض الحوافز المالية لشراء منزل مقابل استئجار منزل لمعظم المشترين، وهو تحليل زيلو (Zillow) للتكاليف الشهرية المقدم إلى بارونز. وقد أصبحت الحسابات أسوأ بالنسبة للمشترين لأول مرة.

شهد المشترون الذين يشترون منزلًا عاديًا بدفعة أولى تبلغ 20% تقلص مدخراتهم مقارنة بالإيجارات منذ عام 2019، في حين أن أولئك الذين يقدمون دفعة أولى بنسبة 5% يواجهون تكاليف رهن عقاري شهرية أعلى بشكل عام من أسعار الإيجار. استخدمت بيانات زيلو (Zillow) متوسط ​​معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ومؤشري زيلو (Zillow)، أحدهما يقيس قيمة المنزل النموذجية والآخر يقيس الإيجار النموذجي، لتحديد الدفعات الشهرية الأساسية.

هذا التحول غير مرحب به للمشترين لأول مرة، الذين تشير البيانات إلى أنهم يقومون عادةً بدفعات أولى أصغر. في حين أن الدفعة الأولى النموذجية لمشتري المنزل المتكرر في عام 2022 كانت 17%، عادة ما يدفع المشترون لأول مرة 6% فقط، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

أظهرت بيانات زيلو (Zillow) أنه في يوليو / تموز 2019، كان مشتري المنزل الذي دفع 20% وكان متوسط ​​معدل الرهن العقاري سيوفر ما يقرب من 700 دولار في التكاليف الشهرية مقارنة بسعر الإيجار النموذجي. بحلول يوليو / تموز 2023، بلغت مدخرات المشتري المتعلقة بالتأجير 237 دولارًا فقط.

تتحول هذه المدخرات الشهرية الضئيلة إلى خسائر عند إجراء عملية شراء بدفعة أولى أصغر. في عام 2023، إذا قام شخص ما بشراء منزلًا نموذجيًا بمتوسط ​​سعر الرهن العقاري بدفعة أولى بنسبة 5% سيدفع 330 دولارًا إضافيًا شهريًا للقيام بذلك مقارنة بالإيجار النموذجي، وفقًا لبيانات زيلو (Zillow). في عام 2019، حتى هؤلاء المشترون وقفوا على توفير المئات شهريًا بالنسبة لتكاليف الإيجار.

يمكن أن يساعد الاختلاف في التكاليف الشهرية في تفسير سبب تردد بعض المستأجرين في تحقيق قفزة في ملكية المنازل. قالت نسبة قياسية من المستأجرين الذين شاركوا في استطلاع معنويات سوق الإسكان الخاص بفاني ماي (Fannie Mae) لشهر يوليو / تموز  أنهم سيستأجرون منزلًا بدلًا شراءه إذا انتقلوا.

يقول جيف تاكر، كبير الاقتصاديين في شركة زيلو (Zillow): “بعض هؤلاء الأشخاص الذين هم على أعتاب هذا القرار – في تلك الفئة العمرية حيث قد يفكرون في شراء منزلهم الأول – ربما يديرون هذه الأرقام ويقولون،” ربما لا تكون ملكية المنازل مناسبة لنا الآن”.

واجه المشترون لأول مرة تجربة صعبة في سوق الإسكان في السنوات الأخيرة: لقد أدت الضربة الأولى والثانية من ارتفاع أسعار المنازل ومعدلات الرهن العقاري إلى دفع ملكية المنازل بعيدًا عن متناولهم، وفقًا لبيانات مؤشر القدرة على تحمل التكاليف الصادرة عن الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين والتي نُشرت في وقت سابق من هذا الأسبوع.

في الواقع، مثلت المجموعة 26% من جميع المعاملات في عام 2022، كما وجدت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين – وهي أقل حصة سنوية مسجلة. تظهر البيانات الشهرية تحسنًا طفيفًا، حيث تمثل المجموعة 27% من إجمالي المبيعات في يونيو / حزيران، وهو الشهر الأخير الذي تتوفر عنه البيانات.

تقدم المؤشرات الرائدة سببًا بسيطًا للتفاؤل: ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى مستوى أقل بقليل من 7% الأسبوع الماضي، وفقًا لفريدي ماك (Freddie Mac)، بينما انخفض مؤشر جمعية المصرفيين للرهن العقاري الذي يتتبع طلبات قروض شراء المنازل لمدة أربعة أسابيع متتالية. وقال جويل كان نائب كبير الاقتصاديين في فريدي ماك (Freddie Mac) في بيان: “لا يزال مشترو المساكن يكافحون مع انخفاض مخزون البيع ومعدلات الرهن العقاري المرتفعة”.

أدت المعدلات المرتفعة إلى خفض عدد المنازل في السوق، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. نتيجة لذلك، انخفضت المبيعات على نطاق واسع نتيجة لذلك، تشير البيانات إلى أن مبيعات المنازل القائمة كانت فاترة هذا العام، وفقًا لبيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

هذا لا يعني أن ملكية المنزل قد فقدت جاذبيتها الأوسع: إن التكاليف الشهرية ليست سوى جزء صغير من العوامل التي يأخذها المشترون في الاعتبار عند بدء البحث عنها، ولكنها تعمل كنقطة انطلاق بسيطة لأغراض المقارنة. كما يتضح من المكاسب السنوية الأخيرة في مبيعات المنازل الجديدة والتعليقات الخاصة ببناء المنازل، لا يزال هناك الكثير من الطلب على المنازل، لا سيما عندما يشعر المشترون أنهم يحصلون على قيمة جيدة مقابل السعر.

على الرغم من أن معادلة الإيجار مقابل الشراء قد تغيرت، لا تزال الامتيازات المالية الأخرى لملكية المنازل قائمة: في حين تترك مدفوعات المستأجرين الشهرية محافظهم إلى الأبد، تساعد المدفوعات الشهرية لأصحاب المنازل في بناء حقوق ملكية يمكن أن تكون بمثابة وسادة على الطريق. لا تزال المزايا الضريبية لشراء منزل، على الرغم من تقليلها بموجب قانون التخفيضات الضريبية والوظائف، توفر بعض الحوافز.

وتوفر مدفوعات الرهن العقاري استقرارًا نسبيًا مقارنةً بالتأجير، نظرًا لأن المدة القصيرة نسبيًا لعقود الإيجار تعني أن المدفوعات الشهرية للمستأجرين لا يمكن التنبؤ بها بعد فترة الإيجار الحالية. يقول تاكر من زيلو (Zillow): “هذا النوع من الاستقرار والتحوط ضد التضخم [و] ارتفاع الإيجارات لا يزال يجتذب الناس حقًا”.

يقول جاي ليبيك مدير كوستار غروب (CoStar Group) لتحليلات العائلات المتعددة إن القرار الفردي لشراء منزل ليس قرارًا عقلانيًا بحتًا استنادًا إلى تحليل التكلفة. تميل الأحداث الحياتية – مثل الزواج – إلى أن يكون لها تأثير ملموس على قرار المستهلكين بشراء منزل أكثر من تأثير التكاليف الشهرية على الإيجار.

اقرأ أيضًا بنك الاتحاد السويسري يعلن عدم حاجته للضمانات الحكومية لإنقاذ كريدي سويس

المصدر: بارونز