يجب على المستثمرين الذين يبحثون عن دخل آمن إلقاء نظرة فاحصة على قطاع صناديق الاستثمار العقاري. تستثمر هذه الصناديق في العقارات التجارية مثل الشقق ومراكز التسوق والمستودعات. يطورون العقارات ثم يؤجرونها بموجب عقود إيجار طويلة الأجل. إنه نموذج أعمال سهل الفهم نسبيًا.

تدفع صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام أرباحًا عالية بسبب هيكلها، حيث أنهم مطالبين قانونًا بتوزيع معظم أرباحها كتوزيعات أرباح. وهذا يسمح لهم بتجنب دفع ضريبة الدخل على مستوى الشركة، مما يعني أن المزيد من الأرباح تذهب إلى المستثمر.

رياليتي إنكوم (Realty Income)

إن رياليتي إنكوم (Realty Income) عبارة عن صندوق استثمار عقاري يركز على العقارات التشغيلية للمستأجر الفردي بموجب هيكل إيجار غير عادي. يستخدم رياليتي إنكوم (Realty Income) هيكل إيجار يسمى عقد إيجار ثلاثي الشبكة. بموجب عقود الإيجار الثلاثية، يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع الإيجار والضرائب والتأمين والصيانة. تستمر هذه الإيجارات عمومًا لأكثر من عقد وتحتوي على زيادات تلقائية في الإيجار السنوي. من المعروف أنها صعبة (ومكلفة) للكسر أيضًا. من نواح كثيرة، تعتبر هذه العقود بديلاً عن المستأجرين الذي قد يفكرون في شراء عقار. تختلف عقود الإيجار هذه عن عقود الإيجار الإجمالية، وهي أكثر أنواع عقود الإيجار شيوعًا، حيث يكون المستأجر مسؤولاً عن الإيجار والقليل من الأمور الأخرى. إذا قمت بالتوقيع على عقد إيجار لشقة، فهذا يعني أنه إيجار إجمالي.

إن نجاح رياليتي إنكوم (Realty Income) يكمن في هيكل الإيجار، حيث أنه للالتزام بعقد طويل الأجل مثل عقد الإيجار ثلاثي الشبكات، يحتاج المستأجر إلى أن يكون لديه عمل قوي ويمكنه التغلب على فترات الركود. يمكن لبائعي التجزئة أن يكونوا مستأجرين جيدين، ولكن ليس كل بائعي التجزئة متماثلين. يُنظر عمومًا إلى تجار التجزئة الذين يركزون على الضروريات على أن أعمال قوية. وأفضل المرشحين الدفاعيين هم المتاجر الصغيرة أو الصيدليات. فحتى لو ضعف الاقتصاد، لا يزال الناس يشترون البنزين والأدوية التي لا تستلزم وصفة طبية وغيرها من الضروريات المنزلية.

إن قاعدة المستأجرين في رياليتي إنكوم (Realty Income) متنوعة بشكل جيد نسبيًا، حيث لا يمثل المستأجر الواحد أكثر من 4% من الإيجار. من أكبر المستأجرين في رياليتي إنكوم (Realty Income) دولار جنرال (Dollar General) وولغرين بوتس أليانس (Walgreens Boots Alliance) و7 إيليفين (7-Eleven). تمتلك رياليتي إنكوم (Realty Income) أيضًا بعض شركات الخدمات مثل شركات الخدمات اللوجستية ومراكز اللياقة البدنية والمطاعم. حتى خلال جائحة كورونا، تمكنت رياليتي إنكوم (Realty Income) من زيادة أرباحها، عندما كانت معظم صناديق الاستثمار العقاري تخفض أرباحها. وقد ساعد ذلك في اعتبار معظم مستأجري رياليتي إنكوم (Realty Income) شركات أساسية وسمح لهم بالبقاء مفتوحين في ظل إجراءات الإغلاق.

تدفع رياليتي إنكوم (Realty Income) أرباحًا شهرية. كان الركود أثناء جائحة كورونا قصيرًا جدًا (شهرين فقط) لدرجة أن عددًا قليلاً جدًا من الشركات رفعت أرباحها خلال تلك الفترة. ومع ذلك، خلال فترة الركود الكبير في 2007 – 2009، زادت رياليتي إنكوم (Realty Income) من توزيعاتها الشهرية ثلاث مرات. استمر الركود الذي سبقه من مارس / آذار إلى نوفمبر / تشرين الثاني 2001 وقد زادت رياليتي إنكوم (Realty Income) توزيعاتها ثلاث مرات. كانت الشركة موجودة منذ عام 1969 وواجهت الكثير من الاقتصادات الصعبة. 

حققت رياليتي إنكوم (Realty Income) 4.06 دولار لكل سهم في الأموال العادية من العمليات للسهم الواحد في عام 2022. تستخدم صناديق الاستثمار العقاري عمومًا مقياس الأموال من العمليات لوصف أرباحها بدلاً من صافي الدخل (أو ربحية السهم). هذا لأن الاستهلاك والإهلاك عنصران كبيران في التكاليف، على الرغم من أنها ليست نفقات نقدية. نظرًا لأن مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا تتطلب من الشركات خصم الاستهلاك والإهلاك لحساب صافي الدخل، فإن الشركات التي لديها الكثير من العقارات ستولد نقودًا أقل مما تفعل بالفعل. على سبيل المثال، وصل صافي دخل رياليتي إنكوم (Realty Income) في عام 2022 إلى 1.42 دولار فقط للسهم، بينما كان الأموال من العمليات ثلاثة أضعاف ذلك تقريبًا. إذا كنت تستخدم أداة فحص الأسهم للنظر في صناديق الاستثمار العقاري، فسيبدو معظمها باهظ الثمن حتى تنظر إلى الأموال من العمليات لكل سهم.

في المستويات الحالية، يتم تداول رياليتي إنكوم (Realty Income) عند 15.4 ضعف الأموال من العمليات لكل سهم 2022، وهو مضاعف معقول لصندوق استثمار عقاري عالي الجودة. يمتلك السهم أيضًا عائد توزيعات أرباح بنسبة 4.9%، أي ما يقرب من ثلاثة أضعاف مستوى متوسط ​​مؤشر ستاندرد آند بورز 500 (S&P 500). يعتبر سهم رياليتي إنكوم (Realty Income) سهم ذا توزيعات أرباح قوي للغاية ويجب اعتباره ملكية أساسية لأي مستثمر دخل.

اقرأ أيضًا باحثون صينيون يطورون “مبرّد” من شأنه أن يغير الطريقة التي نبرد بها المباني

المصدر: ذا موتلي فول