تراجعت مبيعات المنازل القائمة في أغسطس / آب تحت ضغط ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري. لم تعد مبيعات المنازل الجديدة – والتي كانت نقطة مضيئة في سوق الإسكان الكئيب بشكل عام – محصنة بعد الآن.

مع البيانات المتوقعة هذا الأسبوع حول مبيعات المنازل الجديدة لشهر أغسطس / آب، سيحصل المستثمرون على قراءة حول ما إذا كانت معدلات الرهن العقاري المرتفعة ستستمر في التأثير سلبًا على أسهم شركات بناء المنازل كما فعلت مؤخرًا.

انخفضت مبيعات المنازل القائمة في أغسطس / آب للشهر الثالث على التوالي إلى معدل سنوي معدل موسميا أعلى بنسبة 1% فقط من أدنى مستوياتها الأخيرة خلال 12 عامًا، والتي سجلتها في يناير / كانون الثاني. إن أسعار الرهن العقاري هي السبب المحتمل. لقد ارتفع متوسط ​​سعر الرهن العقاري الثابت لثلاثين عاماً إلى ما يتجاوز 7% في منتصف أغسطس / آب قبل أن يرتفع إلى أعلى مستوى له في أكثر من عشرين عامًا.

يبدو من غير المرجح أن يرتفع نشاط المبيعات في سبتمبر / أيلول، فقد ظلت معدلات الرهن العقاري التي تم قياسها بواسطة فريدي ماك (Freddie Mac) أعلى من 7% حتى الآن هذا الشهر، عند 7.19% مؤخرًا. أحد المؤشرات الرئيسية للمبيعات المستقبلية، وهو حجم طلبات الحصول على قروض شراء المنازل، ظل أقل بكثير من مستويات العام الماضي هذا الشهر، وفقًا لبيانات جمعية مصرفيي الرهن العقاري (Mortgage Bankers Association). وقال جويل كان نائب كبير الاقتصاديين في الجمعية في بيان الأسبوع الماضي: “مع استمرار مشتري المنازل في مواجهة أسعار أعلى ومخزون محدود للبيع، مما جعل شروط الشراء أكثر صعوبة”.

إذا استمر رد فعل سوق السندات على التوقعات بخفض أسعار الفائدة في عام 2024، فمن المرجح أن يتحرك مسح فريدي ماك هذا الأسبوع نحو الأعلى: فقد وصل عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات، والذي تتحرك معه أسعار الرهن العقاري في كثير من الأحيان، إلى أعلى مستوى له منذ عام 2007 يوم الخميس. وكانت شركة روكيت مورتيغيدج (Rocket Mortgage) – وهي إحدى الشركات الكبرى المتخصصة في إنشاء الرهن العقاري – قد نقلت أسعار الفائدة بنسبة 7.63% صباح يوم الجمعة.

وقال لورانس يون كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (National Association of Realtors) الأسبوع الماضي إن معدلات الرهن العقاري قد تصل إلى 8% على المدى القصير. وقال إن ذلك قد يفرض المزيد من الضغوط على مبيعات المنازل القائمة، مما يدفعها إلى مستوى دوري منخفض جديد.

وقد انخفضت مؤخراً أسهم شركات بناء المنازل، التي كانت المستفيدة من الديناميكية غير العادية لسوق الإسكان والتي خلقتها أسعار الفائدة المرتفعة، مع ارتفاع أسعار الرهن العقاري. في وقت سابق من هذا العام، تدخلت شركات البناء لملء الفراغ الذي خلقه أصحاب المنازل الذين ظلوا في أماكنهم بفضل معدلات الرهن العقاري المنخفضة للغاية. ونتيجة لذلك، ارتفعت مبيعات المنازل الجديدة: ارتفع المقياس بما يصل إلى 32% فوق مستويات العام الماضي في يوليو / تموز إلى أعلى معدل سنوي معدل موسميا منذ فبراير /  شباط 2022.

ولكن الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة على الرهن العقاري كان سببًا في زعزعة الثقة في قدرة هذا الاتجاه على الاستمرار: فقد تحولت معنويات شركات البناء التي تقيسها الرابطة الوطنية لبناة المساكن إلى السلبية في وقت سابق من هذا الشهر، في حين هبطت مشاريع الإسكان لأسرة واحدة في أغسطس / آب بنحو 4% مقارنة بالشهر السابق.

ويتوقع الاقتصاديون أن تنخفض مبيعات المنازل الجديدة في أغسطس / آب أيضًا: وتتوقع التقديرات الإجماعية التي جمعتها FactSet أن ينخفض ​​​​مقياس الحكومة لتوقيع العقود لشراء منزل جديد بنسبة 2% اعتبارًا من يوليو / تموز، إلى معدل سنوي معدل موسميًا يبلغ 700 ألف. ومن المتوقع صدور البيانات يوم الثلاثاء الساعة 10 صباحا.

ويتوقع الاقتصاديون في فاني ماي (Fannie Mae)، المؤسسة التي ترعاها الحكومة والتي تشتري الرهن العقاري من منشئي القروض في السوق الثانوية، أن تتباطأ مبيعات المنازل الجديدة في الربع الرابع، وفي النصف الأول من عام 2024. وعادة ما تكون أشهر الشتاء أكثر برودة موسميًا، ولكن ومن شأن ارتفاع تكلفة شراء المسكن – وهو مزيج من ارتفاع معدلات الرهن العقاري وأسعاره – أن يضيف المزيد من الضغوط.

تتوقع فاني ماي حدوث ركود معتدل في العام المقبل، كما يقول دوغ دنكان كبير الاقتصاديين في فاني ماي (Fannie Mae) الأمر الذي سيؤثر أيضًا على المبيعات. ويتوقع الاقتصاديون أن ينتهي متوسط ​​سعر الرهن العقاري عام 2023 عند 7.1%، وينخفض ​​إلى 6.3% بحلول نهاية عام 2024 مع ارتفاع فقدان الوظائف وتراجع الاقتصاد.

ولكن الأمل في أسهم شركات بناء المنازل ما زال موجودًا. كتبت جورجيانا فونغ الخبيرة الاستراتيجية وساتيا برادهومان مدير الأبحاث في سيروس ريسيرش (Cirrus Research) في مذكرة بتاريخ 21 سبتمبر / أيلول: “بسبب الأموال السهلة، فإن الفحص الدقيق لبناء المنازل يشير إلى خلفية جيدة إلى حد ما لهذه الصناعة، مدعومة بفوارق ائتمانية مواتية وارتفاع الطلب وانخفاض المخزون”. 

وكتبوا: “على الرغم من أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري ارتفعت بسرعة استجابة للزيادات العنيفة في أسعار الفائدة من بنك الاحتياطي الفيدرالي، فإن التوقف الحالي وحتى توقع انعكاس السياسة يجب أن يسلط بصيص من الضوء على سوق الإسكان”، مسلطين الضوء على بولت غروب (PulteGroup) وميرتيدج هومز (Meritage Homes) كأفكار صغيرة ومتوسطة الحجم. انخفضت أسهم الشركتين 3.1% و4.8% الأسبوع الماضي على التوالي، لكنها ارتفعت بنحو 62% و33% حتى الآن هذا العام.

اقرا أيضًا شركات السيارات الألمانية تخصص 406 مليار دولار للسيارات الكهربائية

المصدر: بارونز