ما هو 5\1 الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل؟
يبدأ الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل بمعدل 5\1 بفترة معدل فائدة ثابتة مدته خمس سنوات، متبوعة بمعدل يتم تعديله على أساس سنوي. يشير الرقم “5” في المصطلح إلى عدد السنوات بمعدل ثابت، ويشير الرقم “1” إلى عدد مرات تعديل المعدل بعد ذلك (مرة واحدة سنويًا). على هذا النحو، يمكن أن ترتفع المدفوعات الشهرية – بشكل كبير في بعض الأحيان – بعد خمس سنوات.
ملخص لأهم النقاط
- تقدم الرهون العقارية الهجينة القابلة للتعديل 5\1 سعرًا ثابتًا تمهيديًا لمدة خمس سنوات ، وبعد ذلك يتم تعديل سعر الفائدة سنويًا.
- عندما يتم تعديل الرهن العقاري، تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية والمؤشرات المرتبطة بها.
- يتمتع أصحاب المنازل عمومًا بمدفوعات رهن عقاري منخفضة خلال الفترة التمهيدية.
آلية عمل الرهن العقاري الهجين القابل للتعديل
قد يكون 5\1 الرهن العقاري الهجين هو النوع الأكثر شيوعًا للرهن العقاري القابل للتعديل، لكنه ليس الخيار الوحيد. هناك 1/3 و1/7 و1/10 رهن عقاري أيضًا. تقدم هذه القروض معدلًا تمهيديًا ثابتًا لمدة ثلاث أو سبع أو 10 سنوات على التوالي، وبعد ذلك يتم تعديلها سنويًا.
يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري القابل للتعديل بعد خمس سنوات أو الرهن العقاري الثابت لمدة 5 سنوات، ويتميز هذا الرهن العقاري بمعدل فائدة يتم تعديله وفقًا لمؤشر بالإضافة إلى هامش. تحظى الرهون العقارية القابلة للتعديل الهجينة بشعبية كبيرة بين المستهلكين، حيث قد تتميز بمعدل فائدة أولي أقل بكثير من الرهن العقاري التقليدي ذي السعر الثابت. يقدم معظم المقرضين نسخة واحدة على الأقل من هذه الرهن العقاري القابل للتعديل الهجين، ومن هذه القروض، تحظى 5\1 رهن عقاري قابل للتعدليل بشعبية خاصة.
توجد هياكل الرهون العقارية القابلة للتعديل الأخرى، مثل 5/5 و6/5 رهن عقاري هجين، والتي تتميز أيضًا بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات تليها تعديل السعر كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر، على التوالي. والجدير بالذكر أن 15/15 رهن عقاري قابل للتعديل يتم تعديلها مرة واحدة بعد 15 عامًا ثم تظل ثابتة لبقية القرض. أقل شيوعًا هي 2/28 و3/27 رهن عقاري قابل للتعديل. في الحالة الأولى، ينطبق معدل الفائدة الثابت على العامين الأولين فقط ، متبوعًا بـ 28 عامًا من الأسعار القابلة للتعديل؛ بالنسبة للأخيرة، يكون المعدل الثابت لمدة ثلاث سنوات، مع إجراء تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. يتم تعديل بعض هذه القروض كل ستة أشهر وليس سنويًا.
نقطة مهمة: لدى الرهن العقاري القابل للتعديل الهجين معدل فائدة ثابت لفترة محددة من السنوات، تليها فترة ممتدة يتم خلالها تعديل الأسعار.
مثال على الرهن العقاري الهجين
تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية عندما تتكيف الرهون مع المؤشرات التي ترتبط بها. إذا كان لدى الرهن العقاري الهجين 1/5 هامش 3٪ وكان المؤشر 3٪ ، فإنه يتم تعديله إلى 6٪.
لكن المدى الذي يمكن تعديل سعر الفائدة المُفهرس بالكامل على الرهن العقاري الهجين 1/5 غالبًا ما يكون محدودًا بهيكل أقصى سعر للفائدة. يمكن ربط معدل الفائدة المفهرس بالكامل بعدة مؤشرات مختلفة، وبينما يختلف هذا الرقم، يكون الهامش ثابتًا طوال مدة القرض.
يمكن للمقترض توفير مبلغ كبير من مدفوعاته الشهرية باستخدام 5\1 رهن عقاري هجين. بافتراض أن سعر شراء منزل يبلغ 300000 دولار مع دفعة أولى بنسبة 20٪ (60 ألف دولار)، يمكن للمقترض الذي يتمتع بائتمان جيد جدًا/ممتاز جدًا توفير ما بين 50 و 150 نقطة أساس على القرض وأكثر من 100 دولار شهريًا في المدفوعات على قرضه البالغ 240 ألف دولار. بالطبع يمكن أن يرتفع هذا المعدل، لذلك يجب على المقترضين توقع ارتفاع مدفوعاتهم الشهرية، والاستعداد لبيع منازلهم عندما يرتفع سعرها، أو الاستعداد لإعادة التمويل.
مزايا وعيوب الرهن العقاري الهجين
في معظم الحالات، تقدم الرهون العقارية معدلات تمهيدية أقل من الرهون العقارية التقليدية بأسعار فائدة ثابتة. يمكن أن تكون هذه القروض مثالية للمشترين الذين يخططون للعيش في منازلهم لفترة قصيرة فقط والبيع قبل نهاية الفترة التمهيدية. يعمل ⅕ رهن عقاري هجين أيضًا بشكل جيد للمشترين الذين يخططون لإعادة التمويل قبل انتهاء السعر التمهيدي. ومع ذلك، تميل الرهون العقارية الهجينة مثل 1/5 إلى الحصول على معدل فائدة أعلى من الرهون العقارية القياسية.
الايجابيات
| السلبيات
|
هناك أيضًا احتمال أن ينخفض سعر الفائدة، مما يؤدي إلى خفض المدفوعات الشهرية للمقترض عند تعديله. ولكن في كثير من الحالات، سيرتفع المعدل، مما يزيد من الأقساط الشهرية للمقترض.
إذا قام المقترض بإخراج الرهن العقاري بقصد الخروج من الرهن العقاري عن طريق البيع أو إعادة التمويل قبل إعادة تحديد السعر، فإن التمويل الشخصي أو قوى السوق قد تحبسهم في القرض، مما قد يعرضهم لرفع أسعار الفائدة التي لا يمكنهم تحملها. يجب على المستهلكين الذين يفكرون في الحصول على قرض عقاري قابل للتعديل تثقيف أنفسهم حول كيفية عملهم.