إعادة التمويل (Refinancing)

ما هي إعادة التمويل (Refinancing)؟

يشير مصطلح إعادة التمويل إلى مراجعة واستبدال شروط اتفاقية ائتمان قائمة، وعادة ما تكون مرتبطة بقرض أو رهن عقاري. عندما تقرر شركة أو فرد إعادة تمويل التزام ائتماني، فإنهم يسعون فعليًا إلى إجراء تغييرات مواتية على سعر الفائدة أو جدول السداد أو الشروط الأخرى الموضحة في عقدهم. إذا تمت الموافقة، يحصل المقترض على عقد جديد يحل محل الاتفاقية الأصلية.
في كثير من الأحيان يقوم المقترضون بإعادة التمويل عندما تتغير بيئة أسعار الفائدة بشكل كبير، مما يؤدي إلى تحقيق وفورات محتملة في أقساط الديون من اتفاقية جديدة.

ملخص لأهم النقاط

• تحدث إعادة التمويل عندما يتم مراجعة شروط القرض الحالي، مثل أسعار الفائدة أو جداول الدفع أو الشروط الأخرى.
• يميل المقترضون إلى إعادة التمويل عندما تنخفض أسعار الفائدة.
• تتضمن إعادة التمويل إعادة تقييم الائتمان وحالة السداد الخاصة بالشخص أو الشركة.
• القروض الاستهلاكية التي يتم أخذها في الاعتبار في كثير من الأحيان لإعادة التمويل تشمل قروض الرهن العقاري، وقروض السيارات، وقروض الطلاب.

كيف تعمل عملية إعادة التمويل

يسعى المستهلكون عمومًا إلى إعادة تمويل التزامات ديون معينة من أجل الحصول على شروط اقتراض أكثر ملاءمة، غالبًا استجابةً للظروف الاقتصادية المتغيرة. وتتمثل الأهداف الشائعة لإعادة التمويل في خفض سعر الفائدة الثابت لتقليل المدفوعات على مدار عمر القرض، أو تغيير مدة القرض، أو التحول من الرهن العقاري بمعدل ثابت إلى الرهن العقاري بمعدل قابل للتعديل (ARM) أو العكس.
قد يلجأ المقترضون أيضًا إلى إعادة التمويل لأن ملفهم الائتماني قد تحسن، بسبب التغييرات التي طرأت على خططهم المالية طويلة الأجل، أو لسداد ديونهم الحالية عن طريق دمجها في قرض واحد منخفض السعر.
إن الدافع الأكثر شيوعًا لإعادة التمويل هو بيئة أسعار الفائدة. ولأن أسعار الفائدة دورية، فإن العديد من المستهلكين يختارون إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار. ويمكن أن تكون السياسة النقدية الوطنية والدورة الاقتصادية والمنافسة في السوق عوامل رئيسية تتسبب في ارتفاع أو انخفاض أسعار الفائدة بالنسبة للمستهلكين والشركات.

معلومة هامة: التمييز في قروض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).¹

إن هذه العوامل قد تؤثر على أسعار الفائدة في كافة أنواع المنتجات الائتمانية، بما في ذلك القروض غير المتجددة وبطاقات الائتمان المتجددة. وفي بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، ينتهي الأمر بالمدينين الذين يستخدمون منتجات ذات أسعار فائدة متغيرة إلى دفع المزيد من الفائدة؛ والعكس صحيح في بيئة أسعار الفائدة المتناقصة.
لإعادة التمويل، يجب على المقترض أن يتقدم بطلب إلى المقرض الحالي أو المقرض الجديد ويستكمل طلب قرض جديد. تتضمن إعادة التمويل بعد ذلك إعادة تقييم شروط الائتمان والوضع المالي للفرد أو الشركة. تشمل القروض الاستهلاكية التي يتم النظر فيها عادةً لإعادة التمويل قروض الرهن العقاري وقروض السيارات وقروض الطلاب.
قد تسعى الشركات أيضًا إلى إعادة تمويل قروض الرهن العقاري على العقارات التجارية. سيقوم العديد من المستثمرين التجاريين بتقييم الميزانيات العامة للشركات الخاصة بهم بحثًا عن قروض تجارية صادرة عن دائنين قد يستفيدون من انخفاض أسعار السوق أو تحسين ملف الائتمان.

أنواع إعادة التمويل

هناك عدة أنواع من خيارات إعادة التمويل. يعتمد نوع القرض الذي يقرر المقترض الحصول عليه على احتياجاته. تتضمن بعض خيارات إعادة التمويل هذه ما يلي:

• إعادة التمويل حسب المعدل والمدة

هذا هو النوع الأكثر شيوعًا من إعادة التمويل. يحدث إعادة التمويل بمعدل ومدة عندما يتم سداد القرض الأصلي واستبداله باتفاقية قرض جديدة تتطلب مدفوعات فائدة أقل.

• إعادة تمويل السحب النقدي

تعتبر عمليات السحب النقدي شائعة عندما تزداد قيمة الأصول الأساسية التي تشكل ضمانة للقرض. تتضمن المعاملة سحب القيمة أو حقوق الملكية في الأصل مقابل مبلغ قرض أعلى (وغالبًا سعر فائدة أعلى).
بعبارة أخرى، عندما تزيد قيمة أحد الأصول على الورق، يمكنك الوصول إلى هذه القيمة من خلال قرض بدلاً من بيعه. يزيد هذا الخيار من إجمالي مبلغ القرض ولكنه يمنح المقترض إمكانية الوصول إلى النقد على الفور مع الاحتفاظ بملكية الأصل.

• إعادة التمويل نقدًا

تتيح إعادة التمويل النقدي للمقترض سداد جزء من القرض مقابل نسبة قرض إلى قيمة أقل أو دفعات قرض أصغر.

• إعادة التمويل الشامل

في بعض الحالات، قد يكون القرض الشامل وسيلة فعّالة لإعادة التمويل. يمكن استخدام القرض الشامل عندما يحصل المستثمر على قرض واحد بمعدل أقل من متوسط سعر الفائدة الحالي عبر العديد من منتجات الائتمان.
يتطلب هذا النوع من إعادة التمويل من المستهلك أو الشركة التقدم بطلب للحصول على قرض جديد بمعدل أقل ثم سداد الديون الحالية بالقرض الجديد، مما يترك إجمالي رأس المال المستحق مع مدفوعات أسعار فائدة أقل بكثير.

إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل

مثال على إعادة التمويل

فيما يلي مثال افتراضي لكيفية عمل إعادة التمويل. لنفترض أن جين وجون لديهما قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا. والفائدة التي يدفعانها منذ تثبيت سعر الفائدة لأول مرة قبل 10 سنوات هي 8%. وبسبب الظروف الاقتصادية، تنخفض أسعار الفائدة.
يتواصل الزوجان مع البنك ويتمكنان من إعادة تمويل قرضهما العقاري الحالي بسعر فائدة جديد يبلغ 4%. وهذا يسمح لجين وجون بتثبيت سعر فائدة جديد للسنوات العشرين القادمة مع خفض مدفوعات قرضهما العقاري الشهرية المنتظمة. وإذا انخفضت أسعار الفائدة مرة أخرى في المستقبل، فقد يتمكنان من إعادة التمويل مرة أخرى لخفض مدفوعاتهما بشكل أكبر.

إعادة تمويل الشركات

إعادة تمويل الشركات هي العملية التي تقوم من خلالها الشركة بإعادة تنظيم التزاماتها المالية عن طريق استبدال أو إعادة هيكلة الديون القائمة. غالبًا ما يتم إعادة تمويل الشركات لتحسين الوضع المالي للشركة ويمكن أيضًا القيام بذلك أثناء وجود الشركة في ضائقة بمساعدة إعادة هيكلة الديون. غالبًا ما تتضمن إعادة تمويل الشركات استدعاء الإصدارات القديمة من سندات الشركات، كلما أمكن ذلك، وإصدار سندات جديدة بأسعار فائدة أقل.

أسئلة شائعة

ما وظيفة إعادة التمويل؟

إن إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك يستبدل الرهن العقاري القديم برهن عقاري جديد؛ رهن يختلف عن الرهن العقاري القديم من حيث القيمة الأصلية ومعدل الفائدة. ويسدد المقرض الرهن العقاري القديم بالرهن العقاري الجديد، وبذلك يتبقى لك رهن عقاري واحد فقط؛ وعادة ما يكون الرهن العقاري بشروط أكثر ملاءمة (معدل فائدة أقل) من الرهن العقاري السابق.

لماذا ترغب في القيام بإعادة التمويل لرهن منزلك؟

هناك عدة أسباب تدفعك إلى إعادة تمويل قرض منزلك. السبب الرئيسي هو الحصول على شروط قرض أكثر ملاءمة من ذي قبل. وعادة ما يظهر هذا في انخفاض سعر الفائدة على الرهن العقاري، مما يجعل الرهن العقاري أرخص، مما يؤدي إلى انخفاض المدفوعات الشهرية. وتشمل الأسباب الأخرى لإعادة تمويل منزلك تغيير مدة الرهن العقاري أو سحب قيمة نقدية من حقوق الملكية في المنزل لاستخدامها لأغراض أخرى، مثل سداد الديون أو تجديد منزلك.

هل إعادة التمويل تؤثر على ائتمانك؟

إن إعادة التمويل ستؤثر سلبًا على درجة الائتمان الخاصة بك حيث يتم إجراء فحص الائتمان عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؛ ومع ذلك، فإن هذا مؤقت وستتكيف درجتك بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، قد يتحسن ائتمانك الإجمالي بعد إعادة التمويل، حيث سيكون لديك ديون أقل ومدفوعات شهرية أقل على الرهن العقاري الخاص بك.

الخلاصة

تسمح إعادة التمويل بإجراء تغييرات على اتفاقية الائتمان الحالية، وعادة ما تحل محل الاتفاقية الأصلية باتفاقية جديدة. تعد إعادة التمويل مفيدة للمقترضين لأنها تؤدي إلى شروط اقتراض أكثر ملاءمة. بالنسبة لأصحاب المنازل، تعد إعادة التمويل طريقة رائعة لخفض تكلفة الرهن العقاري عندما تنخفض أسعار الفائدة، مما يسمح لهم بالحصول على سعر فائدة أقل مما لديهم حاليًا. كلما انخفضت الأسعار، يجدر استكشاف إعادة التمويل.

1. Federal Trade Commission. “Mortgage Discrimination.“