مالك العقار (Landlord)

ما هو مالك العقار (Landlord)؟

المالك هو فرد أو شركة أو كيان آخر يمتلك عقارات ثم يؤجرها لطرف آخر مقابل دفع الإيجار. يُطلق على الطرف الذي يدفع مقابل استخدام العقار اسم المستأجر. يقوم الملاك عادةً بأعمال الصيانة أو الإصلاحات الضرورية خلال فترة الإيجار، بينما يكون المستأجر مسؤولاً عن النظافة والصيانة العامة للممتلكات. يتم توضيح الواجبات والالتزامات المحددة لكل طرف في عقد الإيجار.

ملخص لأهم النقاط

• المالك هو شخص أو كيان يمتلك عقارات ثم يؤجرها للمستأجرين مقابل دفع مبلغ محدد من المال يسمى الإيجار.
• يمكن للمالك تأجير عقاره إما للمستأجرين السكنيين أو التجاريين اعتمادًا على قيود تقسيم المناطق ونوع العقار.
• يلتزم الملاك والمستأجرون باتفاقية إيجار، وهي عقد قانوني يحدد حقوق ومسؤوليات كل طرف.
• امتلاك عقار يولد دخلًا إيجاريًا سلبيًا، ولكن يمكن أن يأتي أيضًا بتكاليف غير متوقعة ومخاطر قانونية ومالية استثنائية.
• لا يُسمح لأصحاب العقارات بالتمييز (على أساس أشياء مثل العرق أو التوجه الجنسي) أو دخول العقار دون إشعار مناسب أو طرد المستأجر بشكل غير لائق أو رفع الإيجارات دون سابق إنذار.

ماذا يفعل مالك العقار؟

كما هو مذكور أعلاه، فإن المالك هو أي شخص يمتلك عقارًا ويؤجره لشخص آخر. هذا الطرف يسمى المستأجر. يستثمر الملاك في العقارات كمصدر للربح المالي. من خلال امتلاك العقارات وتأجيرها، يمكن للمالك كسب تدفق ثابت من الدخل إلى جانب إمكانية تقدير ممتلكاته.
قد يكون الملاك أفرادًا أو شركات أو كيانات أخرى مثل الوكالات الحكومية. وبالمثل، يمكن أن تختلف أيضًا أنواع الأملاك التي يمتلكونها. هذا يعني أن أنواع العقارات التي يمتلكونها لا تقتصر على المنازل فقط. فقد تشمل محافظهم العقارية ما يلي:

• المساكن متعددة العائلات مثل المنازل متعددة الأسر والمباني السكنية والوحدات السكنية
• الأرض والمساحات الفارغة
• عقارات العطلات مثل البيوت والفيلات
• العقارات التجارية مثل العقارات التجارية المستقلة أو مراكز التسوق أو مباني المكاتب أو المباني متعددة الاستخدامات

يستخدم الملاك عادةً عقود الإيجار عند تأجير أصولهم. إن عقد الإيجار هو عقد ملزم قانونًا يحدد الشروط التي يوافق بموجبها أحد الطرفين على استئجار عقار من طرف آخر. يضمن العقد للمستأجر استخدام الأصل ويضمن أن المؤجر (مالك العقار أو المالك) يحق له الحصول على مدفوعات منتظمة لفترة محددة في المقابل.

اعتبارات خاصة

هناك بعض الملاك الذين يمتلكون عقارات ولكنهم غير موجودين بالفعل في العقار أو بالقرب منه. تسمى هذه الكيانات “ملاك غائبين”. قد يكون كونك مالك غائب محفوفًا بالمخاطر بالنسبة لمالك العقار. يكون الضرر أو الخسارة الكاملة بسبب الإهمال أو سوء سلوك المستأجر هو مصدر قلق مستمر بالنسبة إلى المالك. يمكن أن تنشأ حالات “وضع يد” أيضًا في حال عدم وجود رقابة كافية، ويمكن أن يشكل إخلاء العقار من المستأجرين مشكلة.
تعد إدارة الودائع الأمنية أيضًا التزامًا بالغ الأهمية لأي مالك. بينما يحق لأصحاب العقارات فرض وديعة تأمين على المستأجرين لتغطية أضرار الممتلكات والإيجار غير المدفوع، فإن الوديعة لا تخص المالك في الواقع. القواعد والقوانين التي تحكم مبالغ الودائع وكيف يجب الحفاظ عليها. تختلف هذه القواعد من دولة إلى أخرى. قد يواجه الملاك الذين يخالفون هذه القوانين عواقب قانونية.

حقوق وواجبات مالك العقار

للملاك حقوق ومسؤوليات محددة تختلف من دولة إلى أخرى أو من ولاية إلى أخرى داخل الولايات المتحدة الأمريكية، وإن كان هناك قوانين عامة مشتركة بين جميع الولايات.
يحق لأصحاب العقارات أيضًا تحصيل الإيجار، بالإضافة إلى أي رسوم متأخرة تم تحديدها مسبقًا. لديهم أيضًا الحق في زيادة الإيجار على النحو المحدد في اتفاقية الإيجار بين المستأجر والمالك. عندما لا يدفع المستأجرون الإيجار، يحق للملاك طردهم. تختلف عملية الإخلاء أيضًا من دولة إلى أخرى ومن ولاية إلى أخرى. توفر معظم الولايات لأصحاب العقارات القدرة على تحصيل الإيجار بالإضافة إلى التكاليف القانونية.¹
يجب على المالك أيضًا اتباع جميع قوانين البناء المحلية، وإجراء الإصلاحات السريعة، والحفاظ على جميع الخدمات الحيوية، بما في ذلك السباكة والكهرباء والتدفئة، في حالة عمل جيدة.
إن إدارة وديعة الضمان / التأمين هي أيضًا التزام بالغ الأهمية لأي مالك. في حين يحق للمالكين تحصيل وديعة ضمان من المستأجرين لتغطية كل من الأضرار التي لحقت بالممتلكات، وكذلك الإيجار غير المدفوع، فإن الوديعة لا تنتمي فعليًا إلى المالك. القواعد والقوانين التي تحكم مبالغ وديعة الضمان وكيفية الحفاظ عليها. تختلف هذه القواعد من ولاية إلى أخرى. قد يواجه الملاك الذين ينتهكون هذه القوانين عواقب قانونية.²

يجب على مالكي العقارات:

• الحفاظ على عقاراتهم المؤجرة في حالة صالحة للسكن
• إدارة ودائع الضمان
• التأكد من أن العقار نظيف وفارغ عند انتقال مستأجر جديد إليه
• اتباع جميع قوانين البناء المحلية وإجراء الإصلاحات والحفاظ على جميع الخدمات الحيوية مثل السباكة والكهرباء والتدفئة في حالة جيدة.³

أنواع ملاك العقارات

مثلما تختلف أنواع العقارات التي يمكن للمالك امتلاكها، كذلك يختلف أنواع الملاك. قد يكونون أفرادًا أو شركات أو كيانات أخرى مثل الوكالات الحكومية.
يمكن للأفراد امتلاك عقار أو أكثر وتأجيرها لتكملة دخلهم أو كطريقة لتنويع محافظهم الاستثمارية. على سبيل المثال، قد يقرر الزوجان في منتصف العمر شراء منزل ثان وتأجيره كطريقة لزيادة دخلهما الشهري، ويمكن أن يساعد الاحتفاظ بالممتلكات المستأجرة أثناء التقاعد هؤلاء الأفراد على زيادة أي أموال يتلقونها من مزايا الضمان الاجتماعي أو غيرها من الاستثمارات.
قد يكون الملاك الآخرون مثل الشركات ملاك عاملين في مجال شراء العقارات بغرض تأجيرها. على سبيل المثال، قد تشتري شركة عقارات ما مباني مكاتب وتؤجرها لشركات مختلفة مقابل إيجار شهري.
غالبًا ما تمتلك الحكومات البلدية – وخاصة في المدن الكبيرة – شركات إسكان. تقوم هذه الوكالات بتأجير وإدارة وصيانة مساكن ميسورة التكلفة أو المساكن المدعومة للمحتاجين. يتم تحديد مدفوعات الإيجار بشكل عام بناءً على دخل المؤجر لهذه المساكن.⁴

مزايا وعيوب أن تكون مالك العقار

من الناحية المالية، هناك مزايا وعيوب عند الاستثمار في عقار مؤجر.
من بين المزايا، أن المالك قد يستفيد من الأموال المقترضة لشراء عقار مؤجر، وبالتالي سيحتاج إلى جزء صغير من التكلفة الإجمالية للعقار، للحصول على الإيجار. يمكن أن يؤمن العقار المستأجر هذا الدين، ويحرر الأصول الأخرى العائدة للمالك.
إن معظم التكاليف المرتبطة بإيجارات العقارات معفاة من الضرائب. إذا لم يكن هناك ربح صافٍ بعد النفقات، فإن الإيجار هو في الأساس دخل غير خاضع للضريبة. عندما يتم سداد الرهن العقاري المؤجر، يزيد الملاك نسبة ملكيتهم لممتلكاتهم ويحصلون على تقدير للقيمة.

معظم التكاليف المرتبطة بالعقارات المؤجرة قابلة للخصم من الضرائب. وإذا لم يكن هناك ربح صافٍ بعد النفقات، فإن دخل الإيجار هو في الأساس دخل غير خاضع للضريبة. ومع سداد رهن العقار الإيجاري، يزيد أصحاب العقارات من نسبة ملكيتهم لعقاراتهم ويحصلون على إمكانية الوصول إلى تقدير القيمة.
ومع ذلك، عندما يبيع المالك عقارًا، فسوف يدفع ضرائب على أي مكاسب رأسمالية ما لم يقم بتحويل الأموال إلى عقار إيجاري آخر. هذه العملية التي تسمى التبادل 1031، لها متطلبات محددة. يجب تحديد العقار الجديد في غضون 45 يومًا من البيع، ويجب أن تتم عملية النقل الكاملة في غضون 180 يومًا.⁵

الأشياء التي لا يستطيع مالك العقار القيام بها

فيما يلي قائمة بأربعة أشياء رئيسية لا يسمح للمالك بفعلها:

• التمييز: وفقًا لقانون الإسكان العادل في الولايات المتحدة، يحظر القانون بشكل صارم على الملاك داخل البلاد من رفض عقد إيجار لشخص ما على أساس العرق أو اللون أو الأصل القومي أو التوجه الجنسي أو الحالة الأسرية أو الإعاقة أو الجنس.⁶
• الدخول دون إشعار مناسب: ما لم يكن الأمر يتعلق بحالة طارئة مثل حريق أو تسرب، يجب على المالك تقديم إشعار مناسب قبل الدخول إلى العقار. تختلف القوانين حسب الدول، لكن عديد من قوانين الولايات الأمريكية تستلزم إشعارًا قبل 24 ساعة على الأقل.
• طرد المستأجرين بشكل غير صحيح: قد يقوم المالك بإخلاء العقار من المستأجر لعدة أسباب، ولكن يجب عليهم دائمًا المرور عبر القنوات القانونية المناسبة. إن عدم اتباع البروتوكول المناسب يضع المالك في وضع قانوني غير مستقر.
• زيادة قيمة الإيجارات دون سابق إنذار: يجب على الملاك تقديم إشعار مسبق قبل زيادة إيجار المستأجر (عادة ما يعني ذلك 30 يومًا على الأقل). واعتمادًا على الدولة، قد تمنع بعض القوانين الإيجارات أصحاب العقارات من رفع الإيجارات فوق حد معين؛ حتى عندما يحين عقد الإيجار للتجديد.

أسئلة شائعة

كم المدة اللازمة قبل أن يطلب المالك من المستأجر إخلاء العقار؟

في معظم الولايات الأمريكية، يجب على الملاك إعطاء المستأجر إخطارًا مدته 30 يومًا لإنهاء عقد الإيجار من شهر إلى شهر.

كم الوقت اللازم ليقوم المالك بإجراء الإصلاحات؟

تختلف قوانين المؤجر والمستأجر من ولاية إلى أخرى. لكن بشكل عام، يكون أمام المالك من ثلاثة إلى سبعة أيام لإصلاح المشكلات الحرجة (مثل عدم وجود تدفئة أو مياه جارية) و30 يومًا للمشكلات الأقل خطورة.

كيف يمكنني الإبلاغ عن المالك بسبب الإهمال؟

في معظم الحالات، يجب عليك أولاً إخطار المالك بأي مشكلة (مشاكل) قبل تقديم شكوى. إذا لم يتم الرد أو لم يقم المالك بتصحيح الوضع، يمكنك تقديم شكوى إلى (في حال كنت في الولايات المتحدة):

• قسم الصحة المحلي
• وكالة حماية الإيجار (Rental Protection Agency)⁷
• خط شكاوى الإسكان متعدد العائلات التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية (U.S. Department of Housing and Urban Development’s HUD)⁸
• الشرطة المحلية

إلى أي مدى يمكن رفع الإيجار؟

المبلغ الذي يمكن للمالك زيادة الإيجار يعتمد على القوانين المحلية. في المناطق التي لا يوجد فيها سيطرة على الإيجار، تختلف الزيادات في الإيجار حسب الدولة أو الولاية الأمريكية. على سبيل المثال، في ولاية كاليفورنيا، يقر قانون حماية المستأجر لعام 2019 زيادة في سقف الإيجار للمناطق داخل كاليفورنيا التي لا يوجد بها نظام للتحكم في الإيجار.⁹

الخلاصة

يتحمل أصحاب العقارات واجبات ومسؤوليات وحقوقًا محددة، بعضها يختلف باختلاف الدولة. ويجب توضيحها جميعًا في اتفاقية الإيجار، وهي عقد قانوني أساسي ينص على المبلغ الذي سيدفعه المستأجر شهريًا للإيجار ومدة الإيجار. كما ينص على واجبات ومسؤوليات كل من أصحاب العقارات والمستأجرين وعواقب الإخلال بالاتفاقية.

1. LawDepot. “What Are My Rights as a Landlord?“
2. Lamacchia Property Management. “What is Security Deposit Management?“
3. Settlement.org. “What Are My Responsibilities as a Landlord?“
4. Settlement.org. “What is Subsidized Housing?“
5. Internal Revenue Service. “Instructions for Form 8824 (2020).“
6. United States Department of Hosing and Urban Development. “Housing Discrimination Under the Fair Housing Act.“
7. Rental Protection Agency. “Home.“
8. United States Department of Housing and Urban Development. “Bad Landlords in Federal Housing Complaints.“
9. California Legislative Information. “AB-1482 Tenant Protection Act of 2019: Tenancy: Rent Caps.“