قرض الأسهم العقارية (Home Equity Loan)

ما هو قرض الأسهم العقارية؟

قرض الأسهم العقارية – المعروف أيضًا قرض تقسيط ملكية المنزل أو الرهن العقاري الثاني – هو نوع من الديون الاستهلاكية. قروض الأسهم العقارية تسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في منازلهم. يعتمد مبلغ القرض على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق لمالك المنزل. تميل قروض ملكية المنزل إلى أن تكون ذات سعر فائدة ثابت، في حين أن البديل النموذجي، خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs)، لها معدلات متغيرة بشكل عام.

ملخص لأهم النقاط

• قرض الأسهم العقارية، المعروف أيضًا باسم “قرض تقسيط ملكية المنازل” أو “الرهن العقاري الثاني”، هو نوع من الديون الاستهلاكية.
• تسمح قروض الأسهم العقارية لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل حقوق الملكية في مقر إقامتهم.
• تستند مبالغ قروض الأسهم العقارية على الفرق بين القيمة السوقية الحالية للمنزل ورصيد الرهن العقاري المستحق.
• تأتي قروض الأسهم العقارية في نوعين – قروض بسعر فائدة ثابت وخطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs).
• توفر قرض الأسهم العقارية ذات السعر الثابت مبلغًا إجماليًا واحدًا، بينما تقدم خطوط ائتمان ملكية المنازل خطوط ائتمان دوارة للمقترضين.

كيف يعمل قرض الأسهم العقارية

في الأساس، يشبه قرض الأسهم العقارية الرهن العقاري، ومن هنا جاء اسم الرهن العقاري الثاني. الحصة السهمية في المنزل بمثابة ضمان للمقرض. المبلغ الذي يُسمح لصاحب المنزل باقتراضه سيعتمد جزئيًا على نسبة القرض إلى القيمة الممتلكة (CLTV) التي تبلغ 80٪ إلى 90٪ من القيمة المقدرة للمنزل. بالطبع، يعتمد مبلغ القرض ومعدل الفائدة أيضًا على درجة الائتمان للمقترض وتاريخ الدفع.

تحذير: التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو السن، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية.

قروض الأسهم العقارية التقليدية لها فترة سداد محددة، تمامًا مثل الرهون العقارية التقليدية. يقوم المقترض بسداد دفعات منتظمة وثابتة تغطي رأس المال والفائدة. كما هو الحال مع أي رهن عقاري، إذا لم يتم سداد القرض، يمكن بيع المنزل للوفاء بالديون المتبقية.

يمكن أن يكون قرض الأسهم العقارية طريقة جيدة لتحويل رأس المال الذي قمت بإنشائه من خلال ملكيتك لمنزل إلى نقود، خاصة إذا كنت تستثمر تلك الأموال في تجديدات المنزل التي تؤدي إلى زيادة في قيمة منزلك. ومع ذلك، تذكر دائمًا أنك تضع منزلك على المحك – إذا انخفضت قيم العقارات، فقد ينتهي بك الأمر مدينًا بأكثر من قيمة منزلك.

إذا كنت ترغب في الانتقال، فقد ينتهي بك الأمر بخسارة أموال من بيع المنزل أو عدم القدرة على الانتقال. وإذا كنت تحصل على قرض لسداد ديون بطاقة الائتمان، فقاوم إغراء زيادة فواتير بطاقات الائتمان هذه مرة أخرى. قبل القيام بشيء يعرض منزلك للخطر، قم بموازنة جميع خياراتك.

اعتبارات خاصة

تفجرت شعبية قروض الأسهم العقارية بعد قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986 لأنها وفرت للمستهلكين وسيلة للالتفاف على أحد أحكامه الرئيسية – إلغاء الخصومات مقابل الفائدة على معظم مشتريات المستهلكين. ترك القانون استثناءً واحدًا كبيرًا: الفائدة في خدمة دين المرتبط بالمسكن.

ومع ذلك، علق قانون التخفيضات الضريبية والوظائف لعام 2017 خصم الفائدة المدفوعة على قروض الأسهم العقارية و خطوط ائتمان ملكية المنازل حتى عام 2026، ما لم يتم استخدامها، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية، “يتم استخدامها لشراء أو بناء أو تحسين منزل دافع الضرائب، التي تضمن القروض” على سبيل المثال، الفائدة على قرض الأسهم العقارية المستخدمة لتوحيد الديون أو دفع نفقات الكلية للطفل ليست معفاة من الضرائب.¹

قبل الحصول على قرض الأسهم العقارية، تأكد من مقارنة الشروط وأسعار الفائدة. عند البحث، “لا تركز فقط على البنوك الكبيرة، ولكن بدلاً من ذلك فكر في الحصول على قرض من اتحاد الائتمان المحلي الخاص بك”، توصي كلير جونز، خبيرة العقارات والانتقال التي تكتب لموقع Movearoo.com و iMove.com. “تقدم الاتحادات الائتمانية أحيانًا أسعار فائدة أفضل وخدمة حساب أكثر تخصيصًا إذا كنت على استعداد للتعامل مع وقت معالجة طلب أبطأ.”

كما هو الحال مع الرهن العقاري، يمكنك طلب تقدير حسن النية، ولكن قبل القيام بذلك، قم بعمل تقديرك الصادق لأموالك. يقول كاسي فليمنغ، مستشار الرهن العقاري في شركة سي 2 للخدمات المالية ومؤلف كتاب المرشد في القروض: كيف تحصل على أفضل رهن عقاري ممكن، “يجب أن يكون لديك فكرة جيدة عن مكان الائتمان وقيمة المنزل قبل التقديم، من أجل توفير المال. خاصة فيما يتعلق بتثمين [منزلك]، وهو حساب كبير. إذا كان تقييمك أقل من اللازم لدعم القرض، فقد تم إنفاق الأموال بالفعل “- ولا توجد مبالغ مستردة لعدم التأهل.

قبل التوقيع – خاصة إذا كنت تستخدم قروض الأسهم العقارية لتوحيد الديون – قم بإجراء الحسابات المطلوبة بالتعاون مع البنك الذي تتعامل معه وتأكد من أن الدفعات الشهرية للقرض ستكون بالفعل أقل من المدفوعات المجمعة لجميع التزاماتك الحالية. على الرغم من انخفاض معدلات الفائدة على  قروض الأسهم العقارية، إلا أن مدة القرض الجديد قد تكون أطول من تلك الخاصة بديونك الحالية.

نقطة مهمة: الفائدة على  قروض الأسهم العقارية  قابلة للخصم الضريبي فقط إذا تم استخدام القرض لشراء أو بناء أو تحسين المنزل الذي يشكل ضمان القرض.

قروض الأسهم العقارية مقابل خطوط ائتمان ملكية المنازل

توفر قروض الأسهم العقارية دفعة واحدة للمقترض، يتم سدادها على مدى فترة زمنية محددة (بشكل عام من خمس إلى 15 عامًا) بسعر فائدة متفق عليه. يظل معدل السداد والفائدة كما هو على مدار مدة القرض. يجب سداد القرض بالكامل إذا تم بيع المنزل الذي المرتبط بالقرض.

خطوط ائتمان ملكية المنازل هو خط ائتمان متجدد، يشبه إلى حد كبير بطاقة الائتمان، يمكنك الاعتماد عليه حسب الحاجة، والسداد، ثم السحب مرة أخرى، لمدة يحددها المقرض. فترة السحب (من 5 إلى 10 سنوات) تتبعها فترة سداد عندما لا يُسمح بالسحب (من 10 إلى 20 سنة). عادةً ما يكون لشركات خطوط ائتمان ملكية المنازل سعر فائدة متغير، لكن بعض المقرضين يقدمون خيارات خطوط ائتمان ملكية المنازل ذات السعر الثابت.

مزايا وعيوب قروض الأسهم العقارية

هناك عدد من الفوائد الرئيسية قروض الأسهم العقارية، بما في ذلك التكلفة، ولكن هناك أيضًا عيوب.

مزايا

توفر قروض الأسهم العقارية مصدراً سهلاً للنقد ويمكن أن تكون أدوات قيمة للمقترضين المسؤولين. إذا كان لديك مصدر دخل ثابت وموثوق به وتعلم أنك ستكون قادرًا على سداد القرض، فإن معدلات الفائدة المنخفضة والخصومات الضريبية المحتملة تجعل قروض الأسهم العقارية خيارًا معقولًا.

الحصول على قروض الأسهم العقارية أمر بسيط للغاية للعديد من المستهلكين لأنه دين مضمون. يُجري المُقرض فحصًا ائتمانيًا ويطلب تقييمًا لمنزلك لتحديد أهليتك الائتمانية ونسبة القرض إلى القيمة الممتلكة.

معدل الفائدة على قروض الأسهم العقارية – بالرغم من أنه أعلى من سعر الرهن العقاري الأول – أقل بكثير من سعر الفائدة على بطاقات الائتمان والقروض الاستهلاكية الأخرى. يساعد ذلك في تفسير السبب الرئيسي الذي يجعل المستهلكين يقترضون مقابل قيمة منازلهم من خلال قروض الأسهم العقارية بسعر ثابت هو سداد أرصدة بطاقات الائتمان.

تعد قروض الأسهم العقارية بشكل عام خيارًا جيدًا إذا كنت تعرف بالضبط المبلغ الذي تحتاج إلى اقتراضه وبما ستستخدم المال. نضمن لك مبلغًا معينًا تحصل عليه بالكامل عند الإغلاق. يقول ريتشارد إيري ، مسؤول القروض في فيرست فيناسيال مورتكج في بورتلاند ، مين.

سلبيات

تكمن المشكلة الرئيسية في قروض الأسهم العقارية في أنها قد تبدو حلاً سهلاً للغاية بالنسبة للمقترض الذي ربما يكون قد وقع في دائرة دائمة من الإنفاق والاقتراض والإنفاق والغرق في الديون. لسوء الحظ فإن هذا السيناريو شائع جدًا لدرجة أن المقرضين لديهم مصطلح خاص به: “إعادة التحميل”، وهي عادة الحصول على قرض لسداد الديون الحالية وتحرير الائتمان الإضافي، والذي يستخدمه المقترض بعد ذلك لتقديم المزيد من المشتريات.

تؤدي إعادة التحميل إلى حلقة متصاعدة من الديون غالبًا ما تقنع المقترضين بالتحول إلى قروض الأسهم العقارية التي تقدم مبلغًا يساوي 125٪ من حقوق الملكية في منزل المقترض. غالبًا ما يأتي هذا النوع من القروض برسوم أعلى لأن المقترض – نظرًا لأن المقترض قد أخذ أموالًا أكثر مما يستحق المنزل – لا يتم ضمان القرض بالكامل بضمانات. اعلم أيضًا أن الفائدة المدفوعة على جزء القرض الذي يزيد عن قيمة المنزل لا يتم خصمها أبدًا من الضرائب.

عند التقدم بطلب للحصول على قروض الأسهم العقارية، قد يكون هناك بعض الإغراء للاقتراض أكثر مما تحتاجه على الفور، حيث إنك تحصل على العائد مرة واحدة فقط، ولا تعرف ما إذا ستكون مؤهلاً للحصول على قرض آخر في المستقبل.

إذا كنت تفكر في الحصول على قرض أكثر من قيمة منزلك، فقد يكون الوقت قد حان للتحقق من الواقع. هل كنت غير قادر على العيش في حدود إمكانياتك عندما كنت مدينًا بنسبة 100٪ فقط من رأس مال منزلك؟ إذا كان الأمر كذلك، فمن غير الواقعي أن تتوقع أنك ستكون أفضل حالًا عندما تزيد ديونك بنسبة 25٪ ، بالإضافة إلى الفائدة والرسوم. قد يصبح هذا منحدرًا زلقًا للإفلاس وحبس الرهن.

مثال على قروض الأسهم العقارية

لنفترض أن لديك قرض سيارة برصيد 10000 دولار أمريكي بمعدل فائدة 9٪ مع بقاء عامين على المدة. إن دمج هذا الدين في قروض الأسهم العقارية بمعدل 4٪ لمدة خمس سنوات سيكلفك في الواقع المزيد من المال إذا كنت قد استغرقت السنوات الخمس كلها لسداد قرض الأسهم العقارية. تذكر أيضًا أن منزلك أصبح الآن ضمانًا للقرض بدلاً من سيارتك. قد يؤدي التخلف عن السداد إلى خسارته، وستكون خسارة منزلك كارثية بشكل كبير مقارنة بتسليم سيارتك.

نقلا عن موقع انفستوبيديا

1. Internal Revenue Service.”Interest on Home Equity Loans Often Still Deductible Under New Law.” Accessed May 11, 2020.