ما هو صافي الدخل التشغيلي (Net Operating Income NOI)؟
صافي الدخل التشغيلي هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. صافي الدخل التشغيلي يساوي جميع الإيرادات من الممتلكات، مطروحًا منه جميع نفقات التشغيل الضرورية.
صافي الدخل التشغيلي هو صافي قبل الضرائب، ويظهر في بيان الدخل والتدفقات النقدية للممتلكات، والذي يستثني مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض والنفقات الرأسمالية والاستهلاك والإهلاك.
ملخص لأهم النقاط
- يقيس صافي الدخل التشغيلي ربحية الممتلكات المدرة للدخل.
- لحساب صافي الدخل التشغيلي، اطرح جميع نفقات التشغيل المتكبدة على الممتلكات من جميع الإيرادات المتولدة من الممتلكات.
- يساعد صافي الدخل التشغيلي مالك العقار في معرفة ما إذا كانت الفائدة الناتجة عن تأجير عقار تستحق ما يتكبده من تكلفة امتلاكه وصيانته.
إلى ماذا يشير صافي الدخل التشغيلي؟
ينظر صافي الدخل التشغيلي إلى إجمالي الإيرادات مقابل إجمالي نفقات التشغيل لعقار مستأجر. الإيرادات هي الدخل من الإيجار، ورسوم وقوف السيارات أو التخزين، وآلات البيع في الموقع أو خدمات غسيل الملابس. تشمل نفقات التشغيل الصيانة والإصلاحات وضرائب الملكية والتأمين ورسوم إدارة الممتلكات وخدمات التنظيف والمرافق. لا يتم تضمين النفقات الرأسمالية – مثل تكاليف نظام تكييف الهواء الجديد للمبنى بأكمله – في صافي الدخل التشغيلي.
إن صافي الدخل التشغيلي هو طريقة تقييم يستخدمها المتخصصون في العقارات لتحديد القيمة الدقيقة للعقارات المنتجة للدخل. يستخدم صافي الدخل التشغيلي لحساب معدل رأس المال، وهو مقياس لربحية عقار استثماري إلى التكلفة الإجمالية. يتم حساب معدل رأس المال عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على التكلفة الإجمالية للعقار. يساعد معدل رأس المال، المعبر عنه كنسبة مئوية، المستثمرين على مقارنة عائدات العقارات المختلفة.
بالنسبة للعقارات الممولة، يتم استخدام صافي الدخل التشغيلي أيضًا في نسبة تغطية الديون، والتي تخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل الممتلكات يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. يستخدم صافي الدخل التشغيلي أيضًا لحساب مضاعف الدخل الصافي والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار.
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي
صافي الدخل التشغيلي = الإيرادات العقارية − نفقات التشغيل
على سبيل المثال، لنفترض أن المعلومات التالية كانت عبارة عن ملف تعريف لمبنى سكني معين كان المالك يؤجره.
إيرادات:
- دخل الإيجار: 20,000 دولار
- رسوم وقوف السيارات: 5000 دولار
- آلات الغسيل: 1000 دولار
إجمالي الإيرادات = 26.000 دولار
الآن، لنفترض أن نفقات تشغيل مبنى الشقة هي كما يلي:
نفقات التشغيل:
- رسوم إدارة الممتلكات: 1000 دولار
- ضرائب الملكية: 5000 دولار
- الإصلاح والصيانة: 3000 دولار
- التأمين: 1000 دولار
إجمالي مصاريف التشغيل = 10.000 دولار
سيكون صافي الدخل التشغيلي في هذا المثال 26.000 دولار – 10.000 دولار = 16.000 دولار.
الأرباح والخسائر
إذا كان هناك مالك عقار يجمع 120.000 دولار من الإيرادات ويتكبد 80.000 دولار من نفقات التشغيل سيكون لديه صافي دخل تشغيلي ناتج قدره 40.000 دولار (120.000 – 80.000 دولار). إذا كان الإجمالي سلبيًا، مع ارتفاع التكاليف عن الإيرادات، تسمى النتيجة صافي خسارة تشغيلية (NOL).
يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون بشكل كبير على صافي الدخل التشغيلي لتحديد إمكانية توليد الدخل من العقار المرهون. يساعد صافي الدخل التشغيلي المقرضين على توقع التدفقات النقدية للعقار. إذا كان العقار مربحًا، يستخدم المقرضون هذا الرقم أيضًا لتحديد المبلغ الذي يرغبون في إقراضه. قد يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري إذا أظهر العقار خسارة تشغيلية صافية.
يمكن لمالكي العقارات التلاعب بنفقات التشغيل من خلال تأجيل نفقات معينة مع تسريع نفقات أخرى. يمكن أيضًا زيادة صافي الدخل التشغيلي من خلال رفع الإيجارات والرسوم الأخرى، مع تقليل تكاليف التشغيل في نفس الوقت. إذا تنازل مالك الشقة عن إيجار سنوي قدره 12.000 دولار للمستأجر، في مقابل قيام المستأجر بدور مدير العقار، بقيمة 30.000 دولار، يجوز للمالك طرح التكلفة من الإيرادات.
أسئلة شائعة
ما الفرق بين صافي الدخل التشغيلي وإجمالي الدخل التشغيلي؟
يقدر صافي الدخل التشغيلي الإيرادات المحتملة من عقار استثماري. ومع ذلك، فإنه لا يأخذ في الاعتبار التكاليف مثل تمويل الرهن العقاري. يختلف صافي الدخل التشغيلي عن إجمالي الدخل التشغيلي. صافي الدخل التشغيلي هو إجمالي الدخل التشغيلي مطروحًا منه نفقات التشغيل.
هل يستخدم صافي الدخل التشغيلي في صناعات أو قطاعات أخرى؟
يستخدم صافي الدخل التشغيلي في صناعات أخرى ويشار إليه باسم الأرباح قبل الفوائد والضرائب (EBIT).
كم نسبة صافي الدخل التشغيلي الجيدة؟
صافي الدخل التشغيلي ليس نسبة مئوية، بل هو رقم يقارن بين إيرادات ونفقات العقار. يمكن مقارنته بقيمة العقار كما لو تم دفعه بالكامل نقدًا. في هذه الحالة، كلما زادت نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى سعر العقار، كان ذلك أفضل.
الخلاصة
يمكن للدخل التشغيلي الصافي (NOI) تقييم ربحية العقار. يتضمن الحساب طرح جميع النفقات التشغيلية على العقار من جميع الإيرادات الناتجة عن العقار. كلما زادت الإيرادات وكلما كانت التكاليف أقل، كلما كان العقار أكثر ربحية.
