حقوق ملكية سلبية (Negative Equity)

 ما هي حقوق الملكية السلبية (Negative Equity)؟

تكون حقوق الملكية سلبية عندما تقل قيمة الممتلكات العقارية عن الرصيد القائم على الرهن العقاري المستخدم لشراء هذا العقار. يتم احتساب حقوق الملكية السلبية ببساطة عن طريق أخذ القيمة السوقية الحالية للممتلكات وطرح المبلغ المتبقي على الرهن العقاري.

ملخص لأهم النقاط

• تكون حقوق الملكية سلبية عندما تقل قيمة الممتلكات العقارية عن الرصيد القائم على الرهن العقاري المستخدم في شراء ذلك العقار.
• يشار إلى القيمة السلبية بالعامية بأن قيمة الأصل “تحت الماء”.
• غالبًا ما تنتج حقوق الملكية السلبية عن انفجار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد أو أي شيء يتسبب في انخفاض قيم العقارات.

آلية عمل حقوق الملكية السلبية

لفهم حقوق الملكية السلبية، يجب علينا أولاً أن نفهم “حقوق الملكية الإيجابية” أو بالأحرى كما يشار إليه عادة، ملكية المنازل.
حقوق ملكية المنزل هي قيمة مصلحة صاحب المنزل في منزله، وهي القيمة السوقية الحالية للممتلكات العقارية ناقصًا أي امتيازات أو أعباء مرتبطة بهذا العقار. تتقلب هذه القيمة بمرور الوقت حيث يتم سداد المدفوعات على الرهن العقاري وتلعب قوى السوق على القيمة الحالية لتلك الممتلكات.
إذا تم شراء بعض أو كل منزل عن طريق الرهن العقاري، فإن المؤسسة المقرضة لها مصلحة في المنزل حتى يتم الوفاء بالتزام القرض. ملكية المنزل هي جزء من القيمة الحالية للمنزل التي يمتلكها المالك مجانًا وواضح.
يمكن تجميع حقوق الملكية في المنزل إما عن طريق دفعة مقدمة أثناء الشراء الأولي للممتلكات أو بدفعات الرهن العقاري، حيث سيتم تخصيص جزء متعاقد عليه من تلك الدفعة لخفض المبلغ الأساسي المستحق. يمكن للمالكين الاستفادة من ارتفاع قيمة العقار لأنه سيؤدي إلى زيادة قيمة حقوق الملكية.
عندما يحدث العكس – عندما تتراجع القيمة السوقية الحالية للمنزل عن المبلغ الذي يدين به مالك العقار على رهنه العقاري – يتم تصنيف ذلك المالك على أنه يمتلك حقوق ملكية سلبية في المنزل. يصبح بيع المنزل برأس مال سلبي ديناً للبائع، حيث سيكونون مسؤولين أمام مؤسسة الإقراض الخاصة بهم عن الفرق بين الرهن العقاري المرتبط وبيع المنزل.¹

الآثار الاقتصادية لحقوق الملكية السلبية

يمكن أن تكون حقوق الملكية سلبية عندما يشتري صاحب المنزل منزلًا باستخدام الرهن العقاري قبل انهيار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد – أي شيء يتسبب في انخفاض قيم العقارات. على سبيل المثال، لنفترض أن مشتر قام بتمويل شراء منزل بقيمة 400 ألف دولار برهن عقاري بقيمة 350 ألف دولار. إذا تراجعت القيمة السوقية لهذا المنزل في العام التالي إلى 275000 دولار، فإن المالك لديه حقوق ملكية سلبية في المنزل لأن الرهن العقاري المرتبط بالعقار يزيد بمقدار 75000 دولار عن ما سيبيعه في السوق الحالية.²

ملاحظة: في المصطلحات العقارية، إذا كان المبلغ المتبقي بالدولار على الرهن العقاري أكبر من قيمة المنزل، فيُقال إن العقار والرهن العقاري وصاحب المنزل ” تحت الماء”. “تحت الماء” هو مصطلح اقتصادي يستخدم في وصف الأصل المقوم بأقل من قيمته في سوق المشتقات.

كانت الرهون العقارية التي “تحت الماء” تعد مشكلة شائعة بين مالكي المنازل في ذروة الأزمة المالية 2007-2008 والتي، من بين أمور أخرى، تنطوي على انكماش كبير في أسعار المساكن. كما أثبتت البداية اللاحقة للركود العظيم، فإن انتشار وباء حقوق الملكية السلبية عبر سوق الإسكان يمكن أن يكون له آثار بعيدة المدى على الاقتصاد ككل. وجد أصحاب المنازل ذوي حقوق الملكية السلبية صعوبة أكبر في متابعة العمل بنشاط في مناطق أو دول أخرى بسبب الخسائر المحتملة التي يتكبدونها من بيع منازلهم.

اعتبارات خاصة

لا ينبغي الخلط بين حقوق الملكية السلبية وسحب حقوق الملكية العقارية (MEW) هو إزالة حقوق الملكية من قيمة المنزل من خلال استخدام قرض مقابل القيمة السوقية للممتلكات. يقلل سحب ملكية الرهن العقاري من القيمة الحقيقية للممتلكات بعدد الخصوم الجديدة ضدها – لكن هذا لا يعني أن المالك قد ذهب إلى اللون الأحمر، من حيث حقوق الملكية.

أسئلة شائعة

كيف يمكنك تجنب حقوق الملكية السلبية؟

إذا كنت تشتري منزلًا، فاشترِ عقارًا يمكنك تحمل تكلفته حقًا وادفع دفعة أكبر مقدمًا. بمجرد أن تشتري المنزل، قم بتحسينات تضيف إلى قيمة منزلك.

ما هي آثار حقوق الملكية السلبية؟

قد يكون وجود حقوق ملكية سلبية على منزلك مصدرًا كبيرًا للضائقة المالية التي قد تجعل من الصعب بيع منزلك أو الحصول على تمويل مستقبلي.

كيف يمكنني معرفة ما إذا كان لدي حقوق ملكية سلبية؟

ابدأ بمعرفة القيمة السوقية الحالية لمنزلك. ثم تحقق من بيان الرهن العقاري الخاص بك لمعرفة مقدار الرصيد المتبقي لديك. اطرح الرصيد من القيمة لمعرفة مقدار حقوق الملكية لديك (إيجابية أو سلبية).

الخلاصة

إذا كان عقارك تحت الماء مع رهنك العقاري، فهذا يعني عادةً أن لديك حقوق ملكية سلبية. وهذا يعني أن قيمة عقارك انخفضت بين الرصيد على رهنك العقاري، والذي يمكن أن يحدث بعد انفجار فقاعة الإسكان أو الركود أو الكساد. يمكن أن تجعل حقوق الملكية السلبية بيع منزلك أمرًا صعبًا.

1. National Reverse Mortgage Lenders Association. “What Is Home Equity?“
2. U.S. Department of Housing and Urban Development. “Negative Equity in the United States.“