ما هو تمويل المالك؟
تمويل المالك هو معاملة يقوم فيها بائع العقار بتمويل الشراء مباشرة مع الشخص أو الكيان الذي يشتريه إما كليًا أو جزئيًا. يمكن أن يكون هذا النوع من الترتيبات مفيدًا لكل من البائعين والمشترين لأنه يلغي تكاليف وسيط البنك، ومع ذلك يمكن أن يؤدي تمويل المالك إلى خلق مخاطر ومسؤوليات أكبر بكثير للمالك. يُشار أحيانًا إلى تمويل المالك باسم “التمويل الإبداعي” أو “تمويل البائع” وعادة ما يتم الكشف عن هذا النوع من التمويل في الإعلان عن عقار عندما يكون تمويل المالك خيارًا.
يتطلب تمويل المالك أن يتحمل البائع المخاطرة المحتملة للمشتري، ولكن غالبًا ما يكون المالكون أكثر استعدادًا للتفاوض من المقرضين التقليديين. ويمكن أن يوفر تمويل المالك دخلاً إضافيًا للبائع على شكل فوائد.
ملخص لأهم النقاط
- يُشار أحيانًا إلى تمويل المالك باسم “التمويل الإبداعي” أو “تمويل البائع”.
- عادة، يتم الكشف عن هذا النوع من التمويل في الإعلان عن عقار عندما يكون تمويل المالك خيارًا.
- يتطلب تمويل المالك تحمل البائع المخاطرة الافتراضية للمشتري، ولكن غالبًا ما يكون المالكون أكثر استعدادًا للتفاوض من المقرضين التقليديين.
- يمكن أن يوفر تمويل المالك دخلاً إضافيًا للبائع على شكل فوائد.
- في بعض الأحيان، يساعد تمويل المالك على بيع العقار بسرعة أكبر من سوق.
مفهوم تمويل المالك
قد يكون المشتري مهتمًا جدًا بشراء عقار، لكن البائع لن يخفض سعر الطلب البالغ 350 ألف دولار. كما أن المشتري على استعداد لدفع مبلغ 70 ألف دولار حصل عليها من بيع منزله السابق ليتبقى عليهم تمويل 280 ألف دولار، لكن يمكنه فقط الحصول على الموافقة على الرهن العقاري التقليدي بمبلغ 250 ألف دولار، لذلك سيواجه عجزًا بحوالي 30 ألف دولار.
قد يوافق البائع على إقراضه مبلغ 30 ألف دولار لتعويض الفرق، أو قد يوافق على تمويل مبلغ 280 ألف دولار بالكامل. في كلتا الحالتين، سيدفع المشتري للبائع شهريًا، رأس المال بالإضافة إلى الفائدة على القرض. هذه القروض شائعة إلى حد ما عندما يكون المشتري والبائع من العائلة أو من الأصدقاء أو مرتبطين بطريقة أخرى خارج الصفقة.
هام: يكون تمويل المالك لفترة قصيرة فقط في كثير من الحالات حتى يتمكن المشتري من إعادة التمويل لدفع المالك بالكامل.
مزايا وعيوب تمويل المالك
تمويل المالك هو الأكثر شيوعًا في سوق المشتري. يمكن للمالك عادة العثور على مشتري بسرعة أكبر وتسريع المعاملة من خلال تقديم التمويل، لكنه يتطلب أن يتحمل البائع مخاطر التخلف عن السداد من قبل المشتري.
قد يطلب البائع دفعة أولى أكبر مما قد يطلبه مقرض الرهن العقاري مقابل المخاطر. يمكن أن تتراوح الدفعات المقدمة من 3% إلى 20% مع مقرضي الرهن العقاري التقليديين، اعتمادًا على نوع القرض. يمكن أن تكون الدفعة المقدمة 20% أو أكثر في المعاملات التي يمولها المالك.
على الجانب الإيجابي، يمكن أن توفر هذه المعاملات للبائع تدفقات نقدية شهرية توفر عائدًا أفضل من الاستثمارات ذات الدخل الثابت.
عادة ما يتمتع المشترون بأكبر ميزة في المعاملات التي يمولها المالك، وعادةً ما تكون شروط التمويل الإجمالية أكثر قابلية للتفاوض، ويحفظ المشتري النقاط التي تم تقييمها من قبل البنك وتكاليف الإغلاق عندما يقوم بتسديد المدفوعات مباشرة إلى البائع.
متطلبات تمويل المالك
يجب تسهيل صفقة تمويل المالك من خلال سند إذني. يحدد السند الإذني شروط الترتيب، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر سعر الفائدة وجدول السداد وعواقب التخلف عن السداد. يحتفظ المالك أيضًا بملكية العقار إلى أن يتم سداد جميع المدفوعات لحماية نفسه من التخلف عن السداد.
يمكن للمالك إدارة بعض معاملات “افعلها بنفسك” بالكامل، ولكن يُنصح عمومًا بمساعدة محامٍ لضمان تغطية جميع القواعد. يمكن أن يكون الدفع مقابل البحث عن حق الملكية مفيدًا أيضًا لإثبات أن المالك / البائع، في الواقع، في وضع يسمح له ببيع العقار وأنه يمكنه في النهاية تحرير العنوان مقابل تمويل جزء من الصفقة أو كلها.