إعادة تمويل (Refinance)

ما هي إعادة التمويل (Refinance)؟

تشير إعادة التمويل (“Refinance “refi) باختصار، إلى عملية مراجعة واستبدال شروط اتفاقية الائتمان الحالية، عادةً عندما يتعلق الأمر بقرض أو رهن عقاري. عندما تقرر شركة أو فرد إعادة تمويل التزام ائتماني، فإنه يسعى فعليًا إلى إجراء تغييرات مواتية على سعر الفائدة أو مواعيد الدفع أو الشروط الأخرى الموضحة في عقده. وفي حالة الموافقة، يحصل المقترض على عقد جديد يحل محل الاتفاقية الأصلية.
غالبًا ما يختار المقترضون إعادة التمويل عندما تتغير بيئة أسعار الفائدة بشكل كبير، مما يؤدي إلى تحقيق وفورات محتملة في مدفوعات الديون من اتفاقية جديدة.

ملخص لأهم النقاط

• تحدث إعادة التمويل عندما تتم مراجعة شروط القرض الحالي، مثل أسعار الفائدة أو جداول الدفع أو الشروط الأخرى.
• يميل المقترضون إلى إعادة التمويل عندما تنخفض أسعار الفائدة.
• تتضمن إعادة التمويل إعادة تقييم حالة الائتمان والسداد الخاصة بالشخص أو الشركة.
• تشمل القروض الاستهلاكية التي يتم النظر فيها غالبًا لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري وقروض السيارات وقروض الطلاب.

آلية عمل إعادة التمويل

يسعى المستهلكون عمومًا إلى إعادة تمويل بعض التزامات الديون من أجل الحصول على شروط اقتراض أكثر ملاءمة، وغالبًا ما يكون ذلك استجابةً للظروف الاقتصادية المتغيرة. الأهداف المشتركة من إعادة التمويل هي خفض سعر الفائدة الثابت لتقليل المدفوعات على مدى عمر القرض، أو تغيير مدة القرض، أو التحول من رهن عقاري بسعر فائدة ثابت إلى رهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل (ARM) أو العكس.
ويمكن للمقترضين أيضًا إعادة التمويل بسبب تحسن وضعهم الائتماني، بسبب التغييرات التي أدخلت على خططهم المالية طويلة الأجل، أو لسداد ديونهم الحالية عن طريق دمجها في قرض واحد منخفض السعر.
الدافع الأكثر شيوعا لإعادة التمويل هو بيئة أسعار الفائدة. نظرًا لأن أسعار الفائدة دورية، يختار العديد من المستهلكين إعادة التمويل عندما تنخفض الأسعار. يمكن أن تكون السياسة النقدية الوطنية والدورة الاقتصادية والمنافسة في السوق عوامل رئيسية تؤدي إلى زيادة أو انخفاض أسعار الفائدة بالنسبة للمستهلكين والشركات.

تحذير: التمييز العنصري في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.¹

يمكن أن تؤثر هذه العوامل على أسعار الفائدة عبر جميع أنواع المنتجات الائتمانية، بما في ذلك القروض غير المتجددة وبطاقات الائتمان المتجددة. وفي بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة، ينتهي الأمر بالمدينين الذين لديهم منتجات ذات أسعار فائدة متغيرة إلى دفع المزيد من الفوائد؛ والعكس صحيح في بيئة ذات معدل منخفض.
من أجل إعادة التمويل، يجب على المقترض التواصل مع المقرض الحالي أو المقرض الجديد مع الطلب وإكمال طلب قرض جديد. تتضمن إعادة التمويل لاحقًا إعادة تقييم شروط الائتمان والوضع المالي للفرد أو الشركة. تشمل القروض الاستهلاكية التي يتم اعتبارها عادةً لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري وقروض السيارات وقروض الطلاب.
قد تسعى الشركات أيضًا إلى إعادة تمويل قروض الرهن العقاري على العقارات التجارية. سيقوم العديد من المستثمرين التجاريين بتقييم ميزانياتهم العامة للشركات للحصول على قروض تجارية صادرة عن الدائنين والتي يمكن أن تستفيد من انخفاض أسعار السوق أو تحسين الملف الائتماني.

أنواع إعادة التمويل

هناك عدة أنواع من خيارات إعادة التمويل. يعتمد نوع القرض الذي يقرر المقترض الحصول عليه على احتياجات المقترض. تتضمن بعض خيارات إعادة التمويل هذه ما يلي:

إعادة التمويل بالسعر والمدة

هذا هو النوع الأكثر شيوعا من إعادة التمويل. تحدث إعادة التمويل بالسعر والمدة عندما يتم سداد القرض الأصلي واستبداله باتفاقية قرض جديدة تتطلب دفعات فائدة أقل.

إعادة التمويل بالسحب النقدي

تعد عمليات السحب النقدي شائعة عندما تزيد قيمة الأصول الأساسية التي تضمن القرض. تتضمن المعاملة سحب القيمة أو حقوق الملكية في الأصل مقابل مبلغ قرض أعلى (وغالبًا ما يكون سعر فائدة أعلى).
بمعنى آخر، عندما تزيد قيمة أحد الأصول على الورق، يمكنك الوصول إلى تلك القيمة عن طريق قرض بدلًا من بيعه. يؤدي هذا الخيار إلى زيادة إجمالي مبلغ القرض ولكنه يمنح المقترض إمكانية الوصول إلى النقد فورًا مع الحفاظ على ملكية الأصل.

إعادة التمويل بتقليص نسبة القرض للقيمة

تسمح إعادة التمويل النقدي للمقترض بسداد جزء من القرض مقابل نسبة أقل من القرض إلى القيمة (LTV) أو دفعات قرض أصغر.

إعادة تمويل شاملة

في بعض الحالات، قد يكون القرض الموحد وسيلة فعالة لإعادة التمويل. يمكن استخدام إعادة التمويل الشاملة عندما يحصل المستثمر على قرض واحد بمعدل أقل من متوسط ​​سعر الفائدة الحالي عبر العديد من المنتجات الائتمانية.
يتطلب هذا النوع من إعادة التمويل من المستهلك أو الشركة التقدم بطلب للحصول على قرض جديد بمعدل أقل ثم سداد الديون الحالية بالقرض الجديد، مما يترك إجمالي أصل المبلغ المستحق مع دفعات أسعار فائدة أقل بكثير.

إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل

مثال على إعادة التمويل

فيما يلي مثال افتراضي لآلية عمل إعادة التمويل. لنفترض أن جين وجون لديهما رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا. الفائدة التي كانوا يدفعونها منذ أن قاموا بتثبيت سعر الفائدة لأول مرة قبل 10 سنوات هي 8%. بسبب الظروف الاقتصادية، تنخفض أسعار الفائدة.
يتواصل الزوجان مع البنك الذي يتعاملان معه ويتمكنان من إعادة تمويل رهنهما العقاري الحالي بمعدل جديد قدره 4%. يسمح هذا لجين وجون بتثبيت معدل جديد على مدار العشرين عامًا القادمة مع خفض دفعات الرهن العقاري الشهرية المنتظمة. إذا انخفضت أسعار الفائدة مرة أخرى في المستقبل، فقد يتمكنون من إعادة التمويل مرة أخرى لخفض مدفوعاتهم بشكل أكبر.

إعادة التمويل في الشركات

إعادة تمويل الشركات هي العملية التي تقوم الشركة من خلالها بإعادة تنظيم التزاماتها المالية عن طريق استبدال أو إعادة هيكلة الديون الحالية. غالبًا ما يتم إجراء إعادة تمويل الشركات لتحسين الوضع المالي للشركة، ويمكن أيضًا إجراؤه عندما تكون الشركة في ضائقة بمساعدة إعادة هيكلة الديون. غالبًا ما تتضمن إعادة تمويل الشركات استدعاء الإصدارات القديمة من سندات الشركات، كلما أمكن ذلك، وإصدار سندات جديدة بأسعار فائدة أقل.

أسئلة شائعة

ماذا تفعل إعادة التمويل بالضبط؟

إن إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك هو استبدال الرهن العقاري القديم برهن عقاري جديد، وعادة ما يكون بمبلغ أساسي ومعدل فائدة مختلفين. يقوم المُقرض بسداد قرض الرهن العقاري القديم بالقرض الجديد، مما يترك لك عادةً شروطًا أكثر ملاءمة، مثل معدل فائدة أقل.

ما فائدة القيام بعملية إعادة تمويل للرهن العقاري؟

هناك عدة أسباب وراء قيام المرء بإعادة تمويل الرهن العقاري. السبب الرئيسي هو الحصول على شروط قرض أكثر ملاءمة من ذي قبل. يظهر هذا عادةً في انخفاض سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك، مما يجعل الرهن العقاري الخاص بك أرخص، مما يؤدي إلى انخفاض الدفعات الشهرية. تشمل الأسباب الأخرى لإعادة تمويل منزلك تغيير مدة الرهن العقاري أو الحصول على قيمة نقدية من ملكية المنزل لاستخدامها في أغراض أخرى، مثل سداد الديون أو تجديد منزلك.

هل إعادة التمويل تؤثر سلبًا على الائتمان الخاص بأي شخص؟

ستؤدي إعادة التمويل إلى الإضرار بدرجة الائتمان الخاصة بك حيث يتم إجراء فحص الائتمان عند إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؛ ومع ذلك، هذا مؤقت وسيتم تعديل درجاتك بمرور الوقت. بالإضافة إلى ذلك، قد يتحسن رصيدك الإجمالي بعد إعادة التمويل، حيث سيكون لديك ديون أقل ودفعة شهرية أقل على الرهن العقاري الخاص بك.

الخلاصة

تسمح إعادة التمويل بإجراء تغييرات على اتفاقية الائتمان الحالية، وعادةً ما يتم استبدال الاتفاقية الأصلية باتفاقية جديدة. تعتبر إعادة التمويل مفيدة للمقترضين لأنها تؤدي إلى شروط اقتراض أكثر ملاءمة. بالنسبة لأصحاب المنازل، تعد إعادة التمويل طريقة رائعة لخفض تكلفة قروضهم العقارية عندما تنخفض أسعار الفائدة، مما يسمح لهم بالحصول على سعر فائدة أقل مما لديهم حاليًا. كلما انخفضت الأسعار، فمن المفيد استكشاف إعادة التمويل.

1. Federal Trade Commission. “Mortgage Discrimination.“