بقلم دارين فوندا

بتاريخ 15. مارس 2021

نقلاً عن بارونز

تبدو الاتجاهات في سوق الرهن العقاري السكني مثيرة للقلق. يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى إذكاء المخاوف من تباطؤ نشاط الإقراض، مما يضر بأعمال إعادة التمويل بشكل خاص. أصبحت شركة روكيت كومبانيز (شريط الأسهم: RKT)، وهي شركة إقراض سكنية، بمثابة ساحة معركة بين ثيران ودببة الرهن العقاري.

مع ذلك يبدو أن هناك جانبًا آخر من سوق الرهن العقاري، القروض التجارية لامتلاك وإعادة تمويل المباني السكنية، آخذ في الارتفاع. على الرغم من أن أسعار الفائدة المرتفعة لا تزال مصدر قلق، فإن الاستثمار في المباني متعددة العائلات ينمو، مدعومًا بالطلب من مجمعات رأس المال الخاصة وتمويل وافر من وكالات الرهن العقاري الأمريكية، فاني ماي  Fannie Mae وفريدي ماك Freddie Mac.

النجم الصاعد في تمويل سوق العائلات المتعددة هو ووكر آند دونلوب “Walker & Dunlop “WD. وارتفعت إيراداتها 33٪ العام الماضي، لتصل إلى 1.1 مليار دولار، مقارنة بعام 2019، في حين قفز صافي الدخل بنسبة 42٪، إلى 246 مليون دولار. تتوقع وول ستريت أن ترتفع الأرباح بنسبة 13٪ هذا العام. على المدى الطويل، تسعى الشركة إلى مضاعفة أرباح السهم تقريبًا بحلول عام 2025. إذا تمكنت من تحقيق ذلك، يجب أن يكون السهم هو الفائز.

يقول الرئيس التنفيذي ويلي ووكر، الذي شارك جده في تأسيس الشركة خلال فترة الكساد الكبير: “لدينا الكثير من مبادرات النمو”. عندما تولى ووكر المنصب من والده في عام 2007، كانت الشركة مملوكة ملكية خاصة، وكان يعمل بها حوالي 100 موظف، وكانت قيمتها 25 مليون دولار. اليوم، لديها أكثر من 1000 موظف، 4.7 مليار دولار في الأصول، و 3.2 مليار دولار القيمة السوقية. نمت الإيرادات بمعدل سنوي 18٪ منذ عام 2015.

إلى جانب جي بي مورغان شيس ” JPMorgan Chase  “JPM” و ويلز فارغو “Wells Fargo “WF” و مجموعة سي بي ار اي CBRE Group و بيركاديا Berkadia، تعد ووكر آند دونلوب من بين الخمسة الأوائل في القروض متعددة العائلات، حيث مولت 24 مليار دولار في العام الماضي. وبنسبة 12 ضعف أرباح عام 2021، فإن أسهم ووكر آند دونلوب أرخص من منافسيها الأكبر. يتم تداول جي بي مورغان JPMorgan، وويلز فارغو Wells Fargo حوالي 15 ضعفاً، بينما تبلغ أرباح سي بي آر إي 20 ضعف أرباح 2021.

يقول بيل هينش، مدير صندوق رويس اوبورتشونيتي Royce Opportunity: “إنهم يتداولون بخصم لصالح شركة تنمو بمعدل 15٪، وهي صغيرة بما يكفي بحيث يسهل عليها النمو مقارنة بمقرض تجاري كبير”. إنه يرى أن السهم سيصل إلى 150 دولارًا في السنوات القليلة المقبلة، مدفوعًا بنمو الأرباح، في حين أن مضاعفاته تظل ثابتة.

العقارات الرئيسية

يريد ووكر دونلوب أن يصبح أكبر وسيط ومُقرض متعدد العائلات.

تجني شركة ووكر آند دونلوب الأموال من خلال إنشاء قروض تمولها بشكل كبير فاني وفريدي. تحصل على رسوم وهامش ربح على سعر الفائدة، وتبيع القروض لوكالات الرهن العقاري أو مستثمري القطاع الخاص، مع الحفاظ على ميزانيتها العامة خفيفة. تأتي الإيرادات أيضًا من السمسرة في المبيعات والتمويل المهيكل وحقوق الخدمة على القروض. وصلت قاعدة أصول ووكر آند دونلوب الخدمية إلى 107 مليار دولار في العام الماضي، بزيادة 15٪ عن عام 2019، مع رسوم خدمة تصل إلى 22٪ من إجمالي الإيرادات.

تولد الخدمة معالجة مدفوعات القروض والتعامل مع المهام الإدارية، تدفقات نقدية ثابتة وخط للقروض الجديدة، والتي تميل إلى أن تنضج كل 10 سنوات. يقول ووكر: “علينا أن نأخذ قضمة أخرى من التفاحة لأننا نعرف من هو المقترض”. تهدف ووكر آند دونلوب أيضًا إلى الاستفادة من مبيعات السمسرة وهيكلة صفقات ديون جديدة مع استحقاق القروض.

يطلق هنري كوفي، محلل ويدبوش (Wedbush) للأوراق المالية، على ووكر آند دونلوب “آلة كسب المال مع وجود الكثير من الأسهم في جعبتها”.

تريد الشركة الآن أن تصبح أكبر وسيط ومقرض متعدد العائلات. حددت شركة ووكر آند دونلوب هدفًا يتمثل في مضاعفة حجم القروض السنوية ثلاث مرات تقريبًا إلى 60 مليار دولار أمريكي ومضاعفة حجم الوساطة أربع مرات إلى 25 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2025. وهي تستهدف أسواق النمو مثل هيوستن Houston ودنفر Denver وفينيكس Phoenix.

يبلغ متوسط ​​حجم قرض الشركة حوالي 20 مليون دولار، لكنها تهدف إلى الحصول على المزيد من القروض بحوالي 5 ملايين دولار، وهو المكان المناسب للمقرضين مثل جي بي مورغان. أخيرًا هدف ووكر آند دونلوب هو الوصول إلى 13 دولارًا أمريكيًا إلى 15 دولارًا أمريكيًا للحصة من الأرباح بحلول عام 2025، ارتفاعًا من 8.67 دولارًا أمريكيًا هذا العام.

تواجه الشركة وأسهمها تهديدات. يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة إلى انخفاض نشاط الاستحواذ وقيم الأصول مع ارتفاع تكاليف رأس المال. يمكن أن تتباطأ عمليات إعادة التمويل. يتمتع المقرضون ببعض الحماية، نظرًا لأن القروض التجارية عادة ما يكون لها عقوبات دفع مقدمًا تجعل إعادة التمويل مرهقة. ومع ذلك يقول والكر: “نحن في منطقة حرام” بالمعدلات.

تحتاج ووكر آند دونلوب أيضًا إلى وكالتي فاني (Fannie) و فريدي (Freddie) للبقاء في السوق. فرضت وكالات الرهن العقاري سقوفًا على التمويل متعدد العائلات في عام 2013 وتخطط للحد من الإقراض إلى 140 مليار دولار مجتمعة هذا العام. من المحتمل أن تؤثر أي تلميحات على التراجع، إلى جانب متطلبات إقراض أكثر صرامة، على السهم. يقول مات هوليت، محلل وولف للأبحاث، “إنه خطر على ووكر إذا تقلص حجم أسهم فاني وفريدي”.

يقول الرئيس التنفيذي ووكر إنه غير قلق بشأن فاني وفريدي، مشيرًا إلى أنهما يوفران رأس مال وافرًا للسوق. والشركة لديها مصادر تمويل أخرى. يقول: “الصفقات التي لن تنفذها الوكالات، سننجزها مع شركات التأمين، أو البنوك، أو ميزانيتنا العامة، أو الديون المورقة”.

مع حجم سهل الهضم لبنك كبير أو شركة مالية، يمكن أن يصبح ووكر آند دونلوب هدفًا للاستحواذ. يقول ووكر إنه إذا عرض المشتري 150 دولارًا للسهم، فسيكون ملزمًا بالترفيه عنها. ومع ذلك، فهو لا ينوي البيع أو التنحي. يقول: “العمل من أجل حقوق الملكية الخاصة بك أفضل من العمل لحساب شخص آخر. عمري 53 عامًا ولا أخطط للذهاب إلى أي مكان.”

اقرأ أيضاً الاستثمارات البديلة التي يجب مراقبتها في عام 2021.