مع ظهور الرافعات في أفق دبي وتداول المنازل الفخمة بأسعار قياسية، بدأت تظهر في الأفق علامات تشير إلى أن الازدهار العقاري في المدينة يتلاشى.

يتساءل المطورون والمستثمرون والوسطاء بشكل خاص عن مدى السرعة التي يمكن أن تتحول بها واحدة من أهم أسواق العقارات في العام الماضي، وما إذا كان من الممكن استبعاد حدوث تصحيح مؤلم يشبه الركود الذي هز الإمارة في عام 2008.

ومنذ ذلك الحين، اتبعت دبي عملية إعادة إنعاش اقتصادي ترتكز على ما تأمل أن يكون نموًا مستدامًا، بما في ذلك خطة مدتها عشر سنوات تعرف باسم دي 33 (D33)، لمضاعفة الإنتاج وتصبح واحدة من أكبر أربعة مراكز مالية في العالم.

ومع ذلك، تظل صناعة العقارات مقياسًا رئيسيًا لنجاحها، حيث تمثل 8.9% من الاقتصاد.

وقال رونان هانان مدير شركة بروفن بارتنرز (Proven Partners) الاستشارية لرويترز: “إن ضعف دبي أمام التصحيح يكمن في اعتمادها على رأس المال الأجنبي، خاصة من الصين وروسيا”.

وقد تعزز الإنفاق الضخم على البنية التحتية وسياسات ضريبة الدخل السخية ونهج “الباب المفتوح” للهجرة بعد الوباء الذي اجتذب آلاف الأجانب.

كان الروس هم أكبر مشتري المنازل غير المقيمين في الربع الأول من عام 2023، لكن مشترياتهم انخفضت ليحلوا في المركز الثالث بحلول نهاية العام، وفقًا لأبحاث شركة بترهومز (Betterhomes)، حيث شكل المشترون من الهند والمملكة المتحدة معظم المعاملات خلال الاثني عشر شهرًا. .

وقالت الشركة إن هناك أيضًا ارتفاعًا ملحوظًا في عدد المشترين من مصر ولبنان وباكستان وتركيا، مما يؤكد الدور المزدوج للمدينة كملاذ آمن ونقطة جذب للأثرياء.

وقال حكيم عبد الجواد العضو المنتدب في قسم خدمات استشارات التقييم في كرول (Kroll) إنه على الرغم من أن التدفقات الروسية والصينية تتضاءل ببطء، فإن الاهتمام المتزايد من المستثمرين الهنود يمكن أن يبقي أي تراجع سريعًا وضحلًا.

هل تهدأ الأسعار؟

تم بيع رقم قياسي بلغ 431 منزلًا في دبي بأكثر من 10 ملايين دولار في عام 2023، وهو ما يقرب من ضعف مبيعات العام السابق ويجعلها أكبر سوق من هذا النوع في العالم، وفقًا لبحث أجرته وكالة العقارات نايت فرانك (Knight Frank) التي شاركتها مع رويترز.

ومع ذلك، من المتوقع أن ترتفع أسعار المنازل في المناطق السكنية الثلاث الرئيسية في دبي – نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا – بنسبة أكثر تواضعًا بنسبة 5% في عام 2024 بعد ارتفاع بنسبة 15.9% منذ بداية عام 2023 حتى سبتمبر / أيلول منه، وفقًا لنايت فرانك (Knight Frank).

قفزت أسعار المنازل خارج تلك المناطق الفاخرة بنسبة 19% على مدار العام حتى سبتمبر / أيلول، ومن المتوقع أن تنمو بنسبة 3.5% في عام 2024.

وقال ناصر الشيخ الرئيس المالي التنفيذي السابق في مكتب دبي التابع لحكومة دبي لرويترز: “ما يقلقني هو حالة الاقتصاد العالمي. نحن منفتحون على العالم وكل ما يحدث في أي مكان أخرى يؤثر علينا”.

لكنه أضاف أنه طالما أن الحكومات الوطنية والمحلية تنفذ خطط تنمية أوسع نطاقًا، فيجب استيعاب المعروض من المساكن في المستقبل من قبل السكان الجدد.

وبدا آخرون أقل تفاؤلًا حيث قال مصدر كبير في إحدى شركات التطوير العقاري الكبرى في دبي إن أسعار المنازل قد تنخفض بنسبة 10-15% خلال السنوات القليلة المقبلة.

وقال مصدر آخر مقرب من الوضع إن مالكًا محليًا كبيرًا واحدًا على الأقل يسعى لبيع العديد من العقارات الفندقية، بما في ذلك عقار في منطقة نخلة جميرا الفاخرة للتخلص من المخاطر في محفظته.

وقالت ميراي عزام رئيسة الاستشارات الاستراتيجية لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في جيه إل إل (JLL) لرويترز: “سيتجاوز العرض الطلب إلى حد ما خلال العامين أو الثلاثة أعوام المقبلة خاصة في القطاعات الفاخرة، لذلك من الطبيعي أن يتسبب هذا في شكل من أشكال التباطؤ”، مضيفة أن بعض السكان ينتظرون ليروا ما إذا كانت الأسعار أصبحت في المتناول قبل الانتقال.

قدرة جديدة على الصمود

لا تزال ذكريات الانهيار العقاري في دبي عام 2008، الذي أدى في النهاية إلى خطة إنقاذ بقيمة 20 مليار دولار من قبل جارة الإمارة الغنية بالنفط، أبو ظبي، لا تزال تلوح في الأفق، لكن المحللين يقولون إن الدروس المستفادة قد تم تعلمها، وأن خطر انتقال العدوى من أي تراجع يبدو أقل.

يقول عبد الجواد: “لقد تعلمت المؤسسات المالية والمطورون الرئيسيون في المنطقة من الأزمات الماضية وهم على استعداد جيد. إن تركيز السوق يتحول أكثر نحو الإسكان والبنية التحتية السائدة”.

لا تزال المؤشرات الاقتصادية قوية، حيث سجّل استطلاع مديري المشتريات الذي أجرته وكالة ستاندرد آند بورز غلوبال (S&P Global) لشهر ديسمبر / كانون الأول أعلى قراءة له منذ 16 شهرًا، مما يعكس أن الشركات غير النفطية في دبي في وضع توسع قوي.

وفي الوقت نفسه، من المتوقع أن تقوم دبي بتسليم 13 ألف منزل فقط سنوياً على مدى السنوات الست المقبلة، أي أقل بكثير من معدل التشغيل البالغ 30 ألف منزل على مدى السنوات الـ 15 الماضية، مما يشير إلى عجز يمكن أن يدعم الطلب، حسبما قال فيصل دوراني الشريك في نايت فرانك (Knight Frank) ورئيس الأبحاث في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا.

انخفض تعرض أكبر 10 بنوك إماراتية للعقارات، والذي يقدره المحللون بأكثر من 30% خلال الأزمة المالية 2008-2009، لمدة تسعة أرباع متتالية، وفقًا لشركة ألفاريز آند مارسال (Alvarez & Marsal) الاستشارية، حيث انخفض إلى 16.2% في الربع الثالث. لعام 2023 من 22.3% في نهاية عام 2020.

على الرغم من أن البنوك والمطورين قد خفضوا مخاطرهم، إلا أن مصادر الصناعة تحذر من أن الآلاف من اللاعبين الآخرين في الصناعة أكثر عرضة لتباطؤ ممتد.

وتشمل هذه الشركات شركات الوساطة المالية في دبي، التي ارتفع عددها إلى حوالي 4000 من 1200 في عام 2020، حسبما أشار ريتشارد ويند الرئيس التنفيذي لشركة بترهومز (Betterhomes).

وقالت ثمانية مصادر لرويترز إن أكبر التهديدات التي يواجهها القطاع العقاري في دبي تأتي من الزيادات غير المتوقعة في التضخم وسياسة أسعار الفائدة العالمية التي لا يمكن التنبؤ بها والعدوى الإقليمية الناجمة عن الحرب بين إسرائيل وحماس. إن التأثير المحتمل لتعطيل طرق الشحن الرئيسية في البحر الأحمر غير واضح حتى الآن.

لكن الاضطرابات الجيوسياسية – مثل الغزو الروسي لأوكرانيا – عززت موقف الإمارة في السنوات الأخيرة، ويتوقع البعض أن يستمر هذا الأمر.

وقال المصدر الخاص بشركة التطوير: “تستفيد دبي دائمًا عندما تكون هناك فوضى”.

اقرأ أيضًا يلين: الصين أبلغت المسؤولين الأمريكيين أن بنوكها “تعمل بشكل جيد”

المصدر: رويترز