من خلال التركيز على المساحات المكتبية في مجموعات سوق التكنولوجيا وعلوم الحياة، ربما لا تكون كيلروي ريالتي (Kilroy Realty) مدرجة في قوائم الشراء للعديد من مستثمري الأرباح، ولكن بسعرها الحالي، تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أنه ينبغي أن يكون كذلك. لا يزال الطلب على المساحات المكتبية على الساحل الغربي – حيث توجد العديد من عقارات كيلروي (Kilroy) – تحت ضغط هائل. ومع ذلك، تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أن أسهم صندوق الاستثمار العقاري كيلروي (Kilroy) – الذي تتم إدارته بشكل جيد – أسهم رخيصة بشكل ملحوظ وجذابة للمستثمرين على المدى الطويل. يظهر كيلروي (Kilroy) في قائمة محللي مورنينغ ستار (Morningstar) التي تضم 33 سهمًا مقومًا بأقل من قيمتها الحقيقية للربع الثالث. إنها أيضًا واحدة من 4 أسهم جديدة لكبير استراتيجيي السوق الأمريكية ديف سيكيرا التي يومي بشرائها لتحقيق مكاسب مستقبلية.

تمتلك كيلروي (Kilroy) وتطور وتستحوذ وتدير مكاتب الشركات الرائدة وعلوم الحياة والعقارات متعددة الاستخدامات في لوس أنجلوس وسان دييغو ومنطقة خليج سان فرانسيسكو وسياتل وأوستن. وقد وضع صندوق الاستثمار العقاري نفسه للاستفادة من قطاع علوم الحياة المزدهر من خلال التعرض المادي في محفظته. تتمثل استراتيجية الشركة في تحقيق نمو طويل المدى من خلال تطوير وامتلاك العقارات عالية الجودة في مجموعات أسواق التكنولوجيا وعلوم الحياة. ويبلغ متوسط ​​عمر محفظتها عالية الجودة 11 عامًا فقط مقارنة بـ 30 عامًا لأقرانها. تؤمن مورنينغ ستار (Morningstar) أنه على الرغم من أن حلول العمل عن بعد والمختلط ستحظى بقبول متزايد، إلا أن المكاتب ستظل محور استراتيجية مكان العمل وستلعب دورًا أساسيًا في تسهيل التعاون وتسخير الابتكار والحفاظ على ثقافة الشركة.

نبذة عن كيلروي وفقًا لمقاييس مورنينغ ستار

تقدير القيمة العادلة: 59 دولارًا

تصنيف السهم: 5 نجوم

تصنيف الخندق الاقتصادي: لا شيء

تصنيف عدم اليقين: مرتفع

تصنيف الخندق الاقتصادي

نظرًا لتوافر البدائل في المساحات المكتبية من الفئة أ، وقيود العرض المحدودة في الأسواق الجغرافية الرئيسية في كيلروي (Kilroy)، وعدم اليقين في الطلب المرتبط بالعمل عن بُعد، والسهولة التي يمكن بها للمنافسين جذب المستأجرين بعيدًا عن طريق الامتيازات، فإن مورنينغ ستار (Morningstar) تنظر إلى نسبة كبيرة من المحفظة باعتبارها قابلة للتكرار، وبالتالي لا أعتقد أن الشركة تتمتع بميزة تنافسية دائمة. ترى مورنينغ ستار (Morningstar) أنه على مدى السنوات القليلة الماضية، كان العائد المعدل لشركة كيلروي (Kilroy) على رأس المال المستثمر أقل بكثير من المتوسط ​​​​المرجح لتكلفة رأس المال، وتتوقع أن يظل هذا هو الحال على مدى العقد المقبل.

لذلك، تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أنه لا يوجد حاليًا ما يكفي من الأدلة الكمية أو النوعية على وجود خندق اقتصادي لكيلروي (Kilroy).

تقدير القيمة العادلة لأسهم كيلروي

يبلغ تقدير القيمة العادلة عند مورنينغ ستار (Morningstar) مبلغ 59 دولارًا للسهم الواحد. وتتوقع أن ينخفض ​​معدل إشغال المحفظة على مستوى الشركة إلى 82.9% بحلول عام 2025 حيث لا يزال سوق المكاتب في الساحل الغربي تحت الضغط. ونتوقع أن يصل معدل الإشغال إلى 88.7% بحلول نهاية عام 2033، حيث نتوقع زيادة معدلات استخدام المكاتب بمرور الوقت، مما يؤدي إلى انتعاش الطلب على العقارات المكتبية. على مدى العقد المقبل، نتوقع معدل نمو سنوي مركب بنسبة 0.9% في متوسط ​​الإيجار لكل قدم مربع للمحفظة ومعدل نمو سنوي مركب بنسبة 1.3% لصافي الدخل التشغيلي لنفس المتجر. تتوقع مورنينغ ستار (Morningstar) معدل نمو سنوي مركب بنسبة 3.1% للأموال من العمليات لكل سهم على مدى العقد المقبل، ويرجع ذلك في الغالب إلى المساهمات من عمليات الاستحواذ والتطوير. تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أن خط التطوير الكبير لشركة كيلروي (Kilroy) سيوفر عوائد تبلغ حوالي 6.50% حتى عام 2033، مما يضيف صافي دخل التشغيل الإضافي ويساهم بشكل كبير في تقييم الشركة.

المخاطر وعدم اليقين

ربما تكون ديناميكية العمل عن بعد أكبر مصدر لعدم اليقين بالنسبة لصناعة العقارات المكتبية. أظهر لنا الوباء أن التكنولوجيا يمكن أن تساعد الموظفين على التعاون والحفاظ على الإنتاجية أثناء عملهم عن بعد. أصبحت سياسات أماكن العمل المختلطة الآن هي القاعدة بشكل متزايد وتمثل تحديًا كبيرًا للطلب المستقبلي على المكاتب. يمكن أن تؤدي حلول إدارة مكان العمل – مثل المكاتب المشتركة – إلى تقليل المساحة المربعة لكل موظف بشكل ملموس، مما يؤدي إلى مزيد من الضغط على الطلب على المكاتب. يمكن أن يكون للاتجاهات الكلية المحيطة بالتوظيف والتركيبة السكانية تأثير كبير على الطلب على المساحات المكتبية. يعد التركيز الجغرافي لشركة كيلروي (Kilroy) في كاليفورنيا وتعرضها العالي لقطاعي التكنولوجيا وعلوم الحياة خطرًا كبيرًا أيضًا.

دوافع المستثمرين المتفائلين

• إن التركيز على مجموعات أسواق التكنولوجيا وعلوم الحياة يجب أن يفيد كيلروي (Kilroy) على المدى الطويل حيث نتوقع نموًا مزدهرًا في هذه المجالات. يجب أن تستفيد مباني المكاتب عالية الجودة التابعة للشركة والمزودة بوسائل راحة جيدة من الاتجاه نحو الجودة.
• أثبت فريق الإدارة أنه قادر على إعادة تدوير رأس المال بنجاح ومواصلة النمو خلال دورة الأعمال الماضية.
• وتعني الحواجز التنظيمية أمام البناء في مدن مثل لوس أنجلوس وسان فرانسيسكو أن كيلروي (Kilroy) سيستمر في الاستفادة من العرض الخافت نسبيًا.

مخاوف المستثمرين المتشائمين

• لا يزال الموظفون مترددين في العودة إلى مكاتبهم، ولا تزال معدلات إشغال المباني المادية أقل بكثير من مستويات ما قبل الوباء.
• تتمتع حلول العمل المختلطة وعن بعد المدعومة بالتكنولوجيا بالقدرة على تقليل استخدام الفرد للمساحات المكتبية بشكل ملموس، مما يؤدي إلى انخفاض الطلب على المساحات المكتبية.
• ومع قاعدة المستأجرين التي تتركز في التكنولوجيا والإعلام وعلوم الحياة، فإن كيلروي (Kilroy) عرضة للتغيرات في هذه الصناعات عالية المخاطر.

اقرأ أيضًا: هل يجب تغيير نسب تخصيص المحافظ الاستثمارية في ظل البيئة الاستثمارية الحالية؟

المصدر: مورنينغ ستار