مثل معظم صناديق الاستثمار العقاري، تضررت أسهم فيدرال رياليتي إنفستمنت ترست (Federal Realty Investment Trust) بشدة بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، حيث انخفضت بنسبة 14% حتى الآن هذا العام. لكن مورنينغ ستار (Morningstar) تعتقد أن التصحيح مبالغ فيه. في الواقع، تعد شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) من بين 33 سهمًا مقومة بأقل من قيمتها بالنسبة لمحللين مورنينغ ستار (Morningstar) خلال الربع الرابع. بالإضافة إلى ذلك، فإن صندوق الاستثمار العقاري يدر توزيعات أرباح بلغ متوسط معدل نموها السنوي المركب نسبة 7% من أرباحه منذ إنشائه.

إن شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) عبارة عن صندوق استثمار عقاري قائم على البيع بالتجزئة يمتلك ويدير مراكز تسوق عالية الجودة وأصولًا متعددة الاستخدامات في ثماني من أكبر المناطق الحضرية. لقد استحوذت على أصول وطورتها بشكل استراتيجي في الأسواق الفرعية ذات المحركات القوية للطلب، مما أدى إلى إنشاء محفظة ذات كثافة سكانية متوسطة في الموقع ومتوسط ​​دخل للأسرة أعلى من أي صندوق استثمار عقاري آخر للبيع بالتجزئة. ونتيجة لذلك، تمكنت شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) من تحقيق نمو قوي في صافي الدخل التشغيلي لنفس المتجر ومتوسط ​​فروق أسعار إعادة التأجير التي تخطت 10% على مدار العقدين الماضيين. يجب أن تستمر محفظتها في جذب المتسوقين والمستأجرين وتحقيق نمو داخلي قوي حتى في بيئة البيع بالتجزئة الصعبة.

نبذة عن سهم فيدرال رياليتي وفقًا لمقاييس مورنينغ ستار:

تقدير القيمة العادلة: 142 دولارًا

تصنيف السهم: 5 نجوم

تصنيف الخندق الاقتصادي: لا شيء

تصنيف عدم اليقين: متوسط

تصنيف الخندق الاقتصادي

لا تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أن شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) لديها خندق اقتصادي. تحتوي محفظتها على أصول عالية الجودة تتمتع بموقع استراتيجي في بعض أفضل الأسواق الفرعية. ومع ذلك، فإن النمو المستمر للتجارة الإلكترونية يضع ضغوطًا كبيرة على تجارة التجزئة التقليدية. في حين أن أصول شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) التي تركز على البقالة والخدمات والترفيه ستواجه ضغوطًا أقل بكثير من التجارة الإلكترونية، فإن نمو المبيعات من هذا القطاع لن يدعم نموًا كبيرًا في الإيجارات. ولذلك فإن مستويات الإيجار الحالية والزيادات الإيجارية التي تحققها الشركة على عقاراتها مقارنة بالاستثمار الرأسمالي الأولي تنتج عوائد لا ينتج عنها فرق كبير على المتوسط ​​المرجح لتكلفة رأس المال، مما يقود مورنينغ ستار (Morningstar) إلى استنتاج أنه لا يوجد دعم خندق.

تقدير القيمة العادلة لأسهم فيدرال رياليتي

يتضمن تقدير مورنينغ ستار (Morningstar) للقيمة العادلة البالغة 142 دولارًا معدل رسملة بنسبة 4.9% على توقعاتها لصافي الدخل التشغيلي للربع الرابع من العام، و21 مرة مضاعفة على أموال الربع الرابع الآجلة من تقديرات العمليات، وعائد أرباح بنسبة 3.0% على أساس دفعات سنوية بقيمة 4.36 دولار. إن الإشغال والحد الأدنى لنمو الإيجار وفروق إعادة التأجير وافتراضات الهامش تدفع إجمالي نمو الدخل السنوي للشركة في نفس المتجر بمتوسط ​​2.5% عبر توقعات مورنينغ ستار (Morningstar) لمدة 10 سنوات. تعتقد مورنينغ ستار (Morningstar) أن شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) ستركز على تطوير وإعادة تطوير تجارة التجزئة عالية الجودة والتخلص بشكل انتقائي من الأصول لتمويل نموها الخارجي جزئيًا. بالإضافة إلى المشاريع الحالية التي تبلغ قيمتها 748 مليون دولار من مشاريع التطوير وإعادة التطوير، فإن مورنينغ ستار (Morningstar) تتوقع استثمارات بقيمة 400 مليون دولار سنويًا في مشاريع الشركة بمتوسط ​​عائد 7.5%. تقدر مورنينغ ستار (Morningstar) صافي قيمة أصول شركة فيدرال (Federal) بحوالي 139 دولارًا أمريكيًا للسهم الواحد بناءً على افتراض معدل الحد الأقصى بنسبة 5.0%.

المخاطر وعدم اليقين

استحوذت التجارة الإلكترونية على حصة سوقية من مبيعات التجزئة المادية. بالإضافة إلى ذلك، يقوم العديد من تجار التجزئة التقليديين بنقل المزيد من أعمالهم عبر الإنترنت للتنافس مع الأسعار والراحة التي توفرها التجارة الإلكترونية. تعاني الولايات المتحدة من الإفراط في تجارة التجزئة بشكل كبير على أساس نصيب الفرد من القدم المربع، لذا فإن تقلص حصة السوق في المساحة المادية سيؤدي إلى تفاقم الوضع وزيادة احتمالية إغلاق المتاجر بمرور الوقت. شهد العديد من المستأجرين الرئيسيين لشركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) انخفاضًا في المبيعات ويتوقعون إغلاق المتاجر. سيتعين على صندوق الاستثمار العقاري إعادة تأجير المساحات الشاغرة للمستأجرين الجدد، الذين قد يكونون بإيجارات أقل في بيئة مبيعات سلبية. كما أن أكبر مشاريع التطوير للشركة هي مشاريع متعددة الاستخدامات تتضمن مكونات مكتبية و/أو سكنية متعددة الأسر و/أو فندقية، وهي خطوط أعمال تقع خارج نطاق تركيزها التقليدي للبيع بالتجزئة.

آراء المستثمرين المتفائلين

• تعكس فيدرال رياليتي (Federal Realty) الكثافة السكانية الرائدة ودخل الأسرة السنوي بالقرب من مراكزها، مما يوفر قاعدة ديموغرافية قوية لمستأجريها.
• يمكن أن يستفيد صندوق الاستثمار العقاري من انخفاض وجود التجزئة المادية على الصعيد الوطني، مما يجذب المستأجرين ذوي الجودة العالية إلى عقاراته مع انهيار المراكز الأدنى.
• تواصل شركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) توقيع عقود إيجار جديدة بفروق أسعار قوية تتخطى 10%، مما يشير إلى آفاق نمو داخلي قوية عند انتهاء عقد الإيجار.

آراء المستثمرين المتشائمين

• يركز خط التطوير الخاص بشركة فيدرال رياليتي (Federal Realty) على عدد قليل من المشاريع الكبيرة متعددة الاستخدامات، مما يعرض الشركة للمخاطر الناتجة عن فشل أي من هذه المشاريع المحددة ويزيد أيضًا من التعرض لقطاعات العقارات بما يتجاوز تركيزها التقليدي على البيع بالتجزئة.
• أصبح تجار التجزئة أكثر تحفظًا في توسيع تواجدهم في المتاجر الفعلية.
• إذا غيّر المستهلكون الذين أجبروا على شراء السلع عبر الإنترنت خلال أزمة فيروس كورونا سلوكهم بشكل دائم لصالح التجارة الإلكترونية وتجنب الأماكن العامة، فقد يعاني نمو المبيعات على المدى الطويل.

اقرأ أيضًا بوكينغ تسعى لتقليد نجاح أمازون ولكن في قطاع السفر

المصدر: مورنينغ ستار