إن ارتفاع أسعار الفائدة بسرعة يعني أن الارتفاع المستمر الذي دام 13 عامًا في سوق الإسكان في المملكة المتحدة من المحتمل أن يقترب من نهايته.

لقد ارتفع متوسط ​​الرهن العقاري ذي السعر الثابت لخمس سنوات فوق عتبة الـ 6% للمرة الأولى منذ 12 عامًا الخميس، وفقًا لمجموعة الأبحاث موني فاكتس (Moneyfacts). ووصل متوسط ​​القرض الثابت لمدة عامين إلى هذا المستوى في وقت سابق من هذا الأسبوع. هذه الأسعار المرتفعة تجعل المحللين يستعدون لانخفاض أسعار المساكن.

يقول نيراج شاه المحلل في بلومبيرغ إيكونوميكس: “إن هذا وقت عصيب بالنسبة لقطاع الإسكان في المملكة المتحدة، حيث من المقرر أن تدفع معدلات الرهن العقاري المرتفعة السوق إلى حافة الهاوية”. ويتوقع أن تنخفض أسعار المساكن بنحو 10% العام المقبل.

وفقًا لشاه، فإن الدفعة الشهرية لمنزل متوسط ​​السعر في المملكة المتحدة (بافتراض وجود وديعة تأمين بنسبة 25%)، كانت ستصل إلى حوالي 725 جنيهًا إسترلينيًا في بداية العام الماضي، عندما كان متوسط ​​السعر حوالي 230 ألف جنيه إسترليني. بهذه المعدلات، ستكون قيمة الدفعة أكثر من 1300 جنيه إسترليني عندما يبلغ متوسط ​السعر 275 ألف جنيه إسترليني. بالإضافة إلى ذلك، فإن الرهون العقارية أكبر بكثير مما كانت عليه في عام 2008، وأسعار الفائدة الأولية أقل بكثير، وفقًا لنيل هدسون محلل الإسكان في بيلت بلاس (BuiltPlace). وهذا يعني أن الأسر أصبحت أكثر حساسية لارتفاع أسعار الفائدة مما كانت عليه في الماضي.

تعني القفزة في المعدلات أن القدرة على تحمل تكاليف الرهن العقاري (التي تقاس بنسبة الدخل التي يجب على صاحب المنزل العادي تكريسها لفاتورته) أصبحت الآن أكثر استنفادًا مما كانت عليه في عام 2007، قبل الانهيار الأخير للإسكان. إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى 7%، فإن المملكة المتحدة ستسجل أسوأ قدرة تحمل على الإطلاق، وقد تكون أسوأ من الانهيار العقاري في التسعينيات، عندما وصلت نسبة تكاليف الاقتراض إلى خانة العشرات بين 12 و14%.

هذا لا يعني أنه سيكون هناك عطل كامل هذه المرة، مع ذلك. السوق هذه الأيام أقل عرضة للتأثر بالتغيرات السريعة في الأسعار مما كانت عليه من قبل. ففي عام 2008، كان ما يقرب من نصف جميع الرهون العقارية إما إصلاحات متغيرة أو لمدة عامين. وقال هدسون أن هذه النسبة تبلغ حوالي الخمس فقط اليوم، على الرغم من أن هذا لا يزال يترك ما بين 1.4 و1.8 مليون أسرة بحاجة إلى إعادة رهن العام المقبل.

في الوقت نفسه، يمتلك العديد من مالكي المنازل – أكثر من نصفهم في إنجلترا – منازلهم بالكامل، والعدد الإجمالي للرهون العقارية القائمة بين المالك والشاغلين هو الأدنى منذ عام 1989.

تكلفة إعادة تمويل الرهن العقاري ترتفع

قال شاه أن الأهم من ذلك، طالما أن سوق العمل لا يزال قوياً، فإننا نشهد “ضربات بطيئة أكثر مما هي انهيار”. في الفترة التي سبقت الأزمة المالية من 2007 إلى 2009، كانت الرهون العقارية متاحة بسهولة بمضاعفات الدخل المرتفعة، مما أدى إلى ظهور مجموعة كبيرة من المقترضين المعرضين للخطر والضغط.

وعلى النقيض من ذلك، فإن شروط الإقراض الأكثر صرامة منذ ذلك الحين تعني أن معظم مالكي المنازل اليوم لديهم احتياطيات وقائية، و “قلة قليلة منهم ستكافح من أجل الدفع” طالما أنهم يحتفظون بوظائفهم، على حد قول شاه. وفي غياب البيع القسري، سيظهر التأثير الفوري في مستويات المعاملات. حتى إذا كان المشترون على استعداد لدفع الأسعار التي يريدها البائعون، فقد لا ترغب البنوك في إقراضهم المال.

وقال شاه: “الضغوط على أسعار المساكن سيأتي في الغالب من انخفاض في الطلب”.

مدى سوء الوضع

خلال الانكماشات العقارية الأخيرة – وهما الأزمة المالية من 2007 إلى 2009 والانهيار الذي حدث في أوائل التسعينيات – انخفضت أسعار المساكن بنحو الخمس من حيث القيمة الاسمية. وبتعديل هذه الأسعار وفقًا للتضخم، فقد انخفضت الأسعار بنسبة 26% و37% على التوالي.

هذه المرة، ستنخفض الأسعار بنسبة 5% في كل من عامي 2023 و2024، وفقًا لتوم بيل رئيس قسم الأبحاث السكنية في شركة نايت فرانك (Knight Frank) العقارية في المملكة المتحدة.

في عرض تقديمي في وقت سابق من هذا العام، حدد لويدز بنك (Lloyds Bank) – أكبر مقرض للرهن العقاري في المملكة المتحدة – سيناريوهات مختلفة لاقتصاد المملكة المتحدة على مدى السنوات القادمة. شهد “سيناريو الهبوط الحاد” (الذي كان يعتبر احتمالًا منخفضًا في ذلك الوقت) لعام 2023 معدلات فائدة بلغت 4.75% وانخفاض في أسعار المنازل بنسبة 14%.

يلاحظ أندرو ويشارت كبير الاقتصاديين في شركة الاستشارات كابيتال إيكونوميكس (Capital Economics) أن “أسعار المنازل تميل على المدى الطويل إلى الاستقرار عند مستوى تعادل فيه أقساط السداد 25% من الدخل”. وقال أنه بافتراض أن متوسط ​​معدل الرهن العقاري ارتفع إلى 6% بين عشية وضحاها، فإن الأسعار يجب أن تنخفض بنسبة 21%.

من المرجح أن يكون الانخفاض الفعلي أقل حدة، في حالة افتراض أن الأجور ترتفع وأن بنك إنجلترا سيضطر إلى خفض أسعار الفائدة في النهاية مع تباطؤ الاقتصاد. وقال ويشارت في مذكرة نُشرت صباح الجمعة أن هذا قد يعني انخفاضًا بنسبة 12% بحلول منتصف عام 2024. علاوة على ذلك، ونظرًا لأن التضخم يعد عاملًا أكثر أهمية اليوم، فإن هذا يعني انخفاضًا بنسبة 24% بالقيمة الحقيقية، وهو انخفاض أكبر من الانخفاض المعدل بنسبة 19% على أسعار المنازل الذي شوهد خلال الأزمة المالية.

القيمة السلبية؟

في سيناريو الانهيار، الذي قد يتفاقم بسبب تباطؤ الاقتصاد وأي ارتفاع ناتج عن البطالة، يمكن أن تشهد المملكة المتحدة عودة العبارة المخيفة “القيمة السلبية”، حيث تكون قيمة منزل مالك المنزل أقل من الرهن العقاري المستحق، مما يجعل الأمر صعبًا للغاية إذا ليس من المستحيل التحرك أو إعادة التمويل.

يلاحظ هدسون أن التراجع بنسبة 20% لن يؤدي إلا إلى عودة الأسعار إلى ما كانت عليه في بداية الوباء في معظم أنحاء المملكة المتحدة. سوف يترك ذلك حوالي واحد من كل 20 رهناً عقاريًا بقيمة سلبية في المملكة المتحدة. أما في لندن فقط، فستكون النسبة واحد من كل 10 رهون.

سيكون الانخفاض بنسبة 30% أكثر ضررًا، حيث سيتعرض حوالي ثلث حاملي الرهن العقاري في الشمال الشرقي لوضع القيمة السلبية.

وأضاف هدسون: “مع الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري وتدهور التوقعات للاقتصاد وأزمة تكاليف المعيشة وربما التخفيضات الكبيرة في الإنفاق العام، فإن الدوافع المحتملة للمبيعات القسرية موجودة”.

اقرأ أيضًا يوركس كليرينغ تقول أن الضمانات ارتفعت إلى مستوى قياسي

المصدر: بلومبيرغ