ما هو قرض 125%؟
القرض بنسبة 125٪ هو قرض – عادة ما يكون رهنًا عقاريًا – بمبلغ قرض أولي يعادل 125٪ (1.25 ضعفًا) من قيمة العقار الأولية. على سبيل المثال، إذا كان منزلك بقيمة 300 ألف دولار، فإن قرضًا بنسبة 125٪ سيتيح لك اقتراض 375 ألف دولار.
أصبحت هذه القروض شائعة لأول مرة خلال التسعينيات، وهي موجهة نحو المقترضين الذين حصلوا على درجات ائتمانية عالية وتاريخ ائتماني مثالي، والذين أرادوا رأس مال إضافي يتجاوز حقوق ملكية المنازل المتاحة. نظرًا لأنها أكثر خطورة بالنسبة للمقرضين، فإنها تميل إلى تحمل معدلات فائدة أعلى من القروض التقليدية، بقدر ضعف معدل الرهون العقارية القياسية.

آلية عمل قرض 125٪
في مصطلحات التمويل الفني، في قرض 125% تبلغ نسبة القرض إلى القيمة 125٪.
المقياس الأساسي لمخاطر التخلف عن سداد القرض بالنسبة للمقرض هو حجم القرض بالنسبة إلى قيمة الممتلكات الأساسية. يعتبر القرض بنسبة 125٪ قرضًا محفوفًا بالمخاطر نسبيًا مقارنة بقرض تبلغ فيه نسبة القيمة الدائمة للتمويل أقل من 100٪. في الواقع، مع الرهون العقارية التقليدي ، لا يتجاوز حجم القرض عادة 80٪ من قيمة العقار. لذلك وفقًا لطريقة التسعير القائمة على المخاطر التي يستخدمها المقرضون، فإن القرض الذي تبلغ نسبته إلى 125٪ سيحمل معدل فائدة أعلى من القرض بنسبة 100٪ أو أقل.
يمكن لأصحاب المنازل السعي للحصول على قرض 125 ٪ كخيار إعادة تمويل من أجل منحهم وصولاً أكبر إلى رأس المال مما هو متاح في أسهم منازلهم. قد يكون دافعهم استخدام القرض كوسيلة لسداد ديون أخرى تحمل معدلات فائدة أعلى، مثل بطاقات الائتمان. قد يعني معدل الفائدة المنخفض نسبيًا على الرهن العقاري، حتى على قرض 125٪، سداد مدفوعات أصغر ورصيد أساسي أقل، مما سيزيد من رأس المال بسرعة أكبر.

نقطة مهمة: نظرًا لأنها تتضمن مبلغًا أكبر من قيمة العقار المرهون، فإن القرض بنسبة 125٪ يحمل معدلات فائدة أعلى من القروض التقليدية.

تاريخ قروض 125٪
مرة أخرى خلال أزمة الإسكان المالي في أغسطس 2007، لعبت قروض 125٪ دورًا في مساعدة مالكي المنازل. أدى انهيار أسواق العقارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة الأميركية، الذي بدأ بسبب انهيار الرهن العقاري عالي المخاطر، إلى ترك الكثير من الناس “تحت الماء” – أي أنهم مدينون بأموال على رهنهم العقاري أكثر مما كان يستحق المنزل في الواقع. لم يكن من المستغرب أن تجد أصحاب منازل مدينين لسداد الرهون العقارية بأسعار وأرصدة رئيسية لم تعد تعكس قيمة المساكن التي كانوا يدفعون ثمنها. مع انخفاض قيمة المساكن، ربما يرغب أصحاب المنازل في إعادة التمويل، ولكن لإعادة التأهيل ربما يكون قد طُلب منهم دفع نسبة معينة من حقوق ملكية المنزل. جعلت التغييرات الجذرية في السوق من الصعب تأمين إعادة التمويل؛ علاوة على ذلك، من المرجح أن استمرار المدفوعات في قروضهم العقارية الحالية يعني أنهم لا يستطيعون تعويض خسائرهم حتى لو حاولوا بيع المنزل.
تم إنشاء البرنامج الفيدرالي لإعادة تمويل المنازل بأسعار معقولة (HARP) في مارس 2009 كوسيلة لتقديم الإغاثة. لقد سمح لأصحاب المنازل الذين كانت منازلهم مثقلة بالديون، ولكنهم كانوا في وضع جيد ولكن مستمرين في التعامل مع رهونهم العقارية، التقدم بطلب لإعادة التمويل. من خلال البرنامج الفدرالي لإعادة تمويل المنازل، يمكن لأصحاب المنازل الذين يدينون بما يصل إلى 125٪ من قيمة منازلهم السعي إلى إعادة التمويل بمعدلات أقل لمساعدتهم على سداد ديونهم والحصول على أسس مالية أسلم. في الأصل لم يكن بإمكان مالكي المنازل الذين يدينون بأكثر من هذه النسبة التقديم، ولكن في النهاية، تم إلغاء الحد الأقصى البالغ 125٪ من القيمة الدائمة للتمويل، مما سمح لمزيد من أصحاب المنازل بالتقدم بطلب للحصول على قروض البرنامج الفيدرالي لإعادة تمويل المنازل. بعد تمديده عدة مرات، انتهى البرنامج في ديسمبر 2018.¹

1. FHFA.”Refinance Report: First Quarter 2019,” Pages 1 and 4. Accessed Sept. 6, 2020.