فقاعة الإسكان (Housing Bubble)

ما هي فقاعة الإسكان؟

فقاعة الإسكان، أو فقاعة العقارات، هي تصاعد في أسعار المساكن يغذيها الطلب والمضاربة والإنفاق المفرط إلى حد الانهيار. عادة ما تبدأ فقاعات الإسكان بزيادة الطلب، في مواجهة العرض المحدود، والذي يستغرق فترة طويلة نسبيًا للتجديد والزيادة. يضخ المضاربون الأموال في السوق، مما يؤدي إلى زيادة الطلب. في مرحلة ما، ينخفض الطلب أو يتباطأ في نفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار – وتنفجر الفقاعة.

مفهوم فقاعة الإسكان

تعتبر فقاعة الإسكان حدثًا مؤقتًا، لكنها قد تستمر لسنوات. عادةً ما يكون مدفوعًا بشيء خارج عن القاعدة مثل الطلب أو المضاربة أو مستويات عالية من الاستثمار أو السيولة الزائدة – وكل ذلك يمكن أن يتسبب في أن تصبح أسعار المنازل غير مستدامة. يؤدي إلى زيادة الطلب مقابل العرض.

وفقًا لصندوق النقد الدولي (IMF)، قد تكون فقاعات الإسكان أقل تكرارًا من فقاعات الأسهم، لكنها تميل إلى أن تدوم ضعف المدة.¹

لا تسبب فقاعات الإسكان انهيارًا كبيرًا في العقارات فحسب، بل لها أيضًا تأثير كبير على الناس من جميع الطبقات والأحياء والاقتصاد الكلي. يمكنهم إجبار الناس على البحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية من خلال برامج مختلفة أو قد تجعلهم يحفرون في حسابات التقاعد لتحمل تكاليف العيش في منازلهم. كانت فقاعات الإسكان أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يفقدون مدخراتهم.

ملخص لأهم النقاط

• فقاعة الإسكان هي حالة مستدامة ولكن مؤقتة من ارتفاع الأسعار المقدرة والمضاربة المتفشية في أسواق الإسكان.
• شهدت الولايات المتحدة فقاعة إسكان كبيرة في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين بسبب تدفقات الأموال إلى أسواق الإسكان، وشروط الإقراض الفضفاضة، والسياسة الحكومية لتعزيز ملكية المنازل.
• إن فقاعة الإسكان، كما هو الحال مع أي فقاعة أخرى، هي حدث مؤقت ومن المحتمل أن تحدث في أي وقت تسمح به ظروف السوق.

ما الذي يسبب فقاعة الإسكان؟

تقليديا، أسواق الإسكان ليست عرضة للفقاعات مثل الأسواق المالية الأخرى بسبب المعاملات الكبيرة وتحمل التكاليف المرتبطة بامتلاك منزل. ومع ذلك فإن الزيادة السريعة في عرض الائتمان التي تؤدي إلى مزيج من أسعار الفائدة المنخفضة للغاية وتخفيف معايير الاكتتاب الائتماني يمكن أن تجلب المقترضين إلى السوق وتغذي الطلب. يمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد معايير الائتمان إلى تقليل الطلب، مما يؤدي إلى انفجار فقاعة الإسكان.

فقاعة الإسكان الأمريكية منتصف العقد الأول من القرن الواحد والعشرين

كانت فقاعة الإسكان الأمريكية سيئة السمعة في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين نتيجة جزئيًا لفقاعة أخرى، هي فقاعة قطاع التكنولوجيا. كان مرتبطا بشكل مباشر، وما يعتبره البعض سبب، الأزمة المالية في 2007-2008.

مفاعيل فقاعة الدوت كوم وآثارها اللاحقة

خلال فقاعة الدوت كوم في أواخر التسعينيات، كان لدى العديد من شركات التكنولوجيا الجديدة  إمكانية عروض أسعار أسهمها العادية بأسعار مرتفعة للغاية في فترة زمنية قصيرة نسبيًا. حتى الشركات التي كانت أكثر بقليل من شركات ناشئة ولم تحقق أرباحًا فعلية بعد، كانت تقدم عروضها إلى رؤوس أموال سوقية كبيرة من قبل المضاربين الذين يحاولون جني أرباح سريعة. بحلول عام 2000، بلغ مؤشر ناسداك ذروته، ومع انفجار فقاعة التكنولوجيا، انهار العديد من هذه الأسهم التي كانت تحلق على ارتفاع عالٍ سابقًا إلى مستويات أسعار منخفضة بشكل كبير.

مع تخلي المستثمرين عن سوق الأسهم في أعقاب انفجار فقاعة الدوت كوم وانهيار سوق الأسهم اللاحق، قاموا بتحويل أموالهم إلى العقارات. في الوقت نفسه، قام مجلس الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي بخفض أسعار الفائدة وخفضها من أجل مكافحة الركود المعتدل الذي أعقب انهيار التكنولوجيا، وكذلك لتهدئة حالة عدم اليقين في أعقاب هجوم مركز التجارة العالمي في 11 سبتمبر 2001.²

التقى هذا التدفق من الأموال والائتمان بسياسات حكومية مختلفة مصممة لتشجيع ملكية المنازل ومجموعة من ابتكارات السوق المالية التي زادت من سيولة الأصول المتعلقة بالعقارات. ارتفعت أسعار المساكن، وبدأ المزيد والمزيد من الناس في شراء وبيع المنازل.

شرارة البداية

على مدى السنوات الست التالية، نما الهوس بشأن ملكية المنازل إلى مستويات مثيرة للقلق مع انخفاض أسعار الفائدة، وتم التخلي عن متطلبات الإقراض الصارمة. تشير التقديرات إلى أن 20 في المائة من الرهون العقارية في عامي 2005 و2006 ذهبت إلى أشخاص لم يكونوا مؤهلين بموجب متطلبات الإقراض العادية. كان يطلق على هؤلاء الناس اسم مقترضي الرهن العقاري.³ كان أكثر من 75 في المائة من هذه القروض العقارية عالية المخاطر عبارة عن قروض عقارية ذات معدل قابل للتعديل بمعدلات أولية منخفضة وإعادة ضبط مجدولة بعد عامين إلى ثلاثة أعوام.⁴

نقطة مهمة: مثل فقاعة التكنولوجيا، تميزت فقاعة الإسكان بزيادة مبدئية في أسعار المساكن بسبب الأساسيات، ولكن مع استمرار السوق الصاعدة في قطاع الإسكان، بدأ العديد من المستثمرين في شراء المنازل كمضاربات استثمارية.

آثار التدخل الحكومي والمضاعفات اللاحقة

دفع تشجيع الحكومة لامتلاك المنازل على نطاق واسع البنوك إلى خفض معدلاتها ومتطلبات الإقراض،⁵ مما أدى إلى نوبة جنون لشراء المنازل أدت إلى ارتفاع متوسط سعر بيع المنازل بنسبة 55 في المائة من عام 2000 إلى عام 2007.⁶ وقد اجتذب جنون شراء المنازل المضاربين الذين بدأوا في تقليب المنازل لأرباح تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات في أقل من أسبوعين.

خلال تلك الفترة نفسها، بدأت سوق الأوراق المالية في الانتعاش، وبحلول عام 2006 بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع.⁷ وبدأت الرهون العقارية ذات الأسعار القابلة للتعديل في الاستقرار بمعدلات أعلى مع ظهور مؤشرات على تباطؤ الاقتصاد في عام 2007. مع تأرجح أسعار المساكن عند مستويات عالية كانت علاوة المخاطرة مرتفعة للغاية بالنسبة للمستثمرين الذين توقفوا بعد ذلك عن شراء المنازل. عندما أصبح واضحًا لمشتري المنازل أن قيمة المساكن يمكن أن تنخفض بالفعل، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض، مما أدى إلى عمليات بيع هائلة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. التي أدت إلى انخفاض أسعار المساكن بنسبة 19 في المائة من عام 2007 إلى عام 2009،⁸ وسيؤدي التخلف عن سداد الرهن العقاري الجماعي إلى ملايين حالات حبس الرهن خلال السنوات القليلة المقبلة.⁹

1. International Monetary Fund.”World Economic Outlook April 2003: Growth and Institutions,” Download “Chapter II: When Bubbles Burst,” Pages 68-69. Accessed Sept. 27, 2020.
2. Board of Governors of the Federal Reserve System.”Open Market Operations Archive.” Accessed Sept. 27, 2020.
3. Joint Center for Housing Studies of Harvard University.”The State of the Nation’s Housing 2008,” Page 2. Accessed Sept. 27, 2020.
4. Board of Governors of the Federal Reserve System.”The Rise in Mortgage Defaults,” Page 5. Accessed Sept. 27, 2020.
5. U.S. Financial Crisis Inquiry Commission.”Financial Crisis Inquiry Report,” Pages 84-92. Accessed Sept. 27, 2020.
6. FRED Economic Data.”Median Sales Price of Houses Sold for the United States.” Accessed Sept. 27 2020.
7. Freddie Mac.”30-Year Fixed-Rate Mortgages Since 1971.” Accessed Sept. 27, 2020.
8. FRED Economic Data.”Median Sales Price of Houses Sold for the United States.” Accessed Sept. 27 2020.
9. Federal Reserve Bank of Chicago.”Have Borrowers Recovered from Foreclosures during the Great Recession?” Accessed Sept. 27, 2020.