تخطط الصين لتخفيف القيود المفروضة على اقتراض شركات التطوير العقاري، والتراجع عن سياسة “الخطوط الحمراء الثلاثة” الصارمة التي فاقمت واحدة من أكبر الانهيارات العقارية في تاريخ البلاد.

قد تسمح بكين لبعض الشركات العقارية بالحصول على مزيد من النفوذ من خلال تخفيف حدود الاقتراض، وتأجيل فترة السماح لتحقيق أهداف الديون التي حددتها السياسة، وفقًا لأشخاص مطلعين على الأمر. وقالت المصادر أن الموعد النهائي قد يمدد ستة أشهر على الأقل من التاريخ الأصلي 30 يونيو / حزيران.

يمكن أن يمثل التخفيف أكبر تحول دراماتيكي في سياسة العقارات في الصين، مما يضيف إلى مجموعة من الإجراءات الصادرة منذ نوفمبر / تشرين الثاني لتعزيز القطاع المتضرر الذي يمثل حوالي ربع اقتصاد البلاد. خلال الأسابيع الماضية، خففت الحكومة من موقفها تجاه قطاعات منها قطاع الرقائق وقطاع واردات الفحم ومنصات الإنترنت، مما يؤكد عزم بكين على إعادة التركيز على النمو الاقتصادي.

 قالت زيرلينا زينغ كبيرة محللي الائتمان في كريديت سايتس سنغافورة (Creditsights Singapore LLC): “هذه إشارة من كبار المنظمين في محاولة للمساعدة على استعادة ثقة السوق في قطاع العقارات وخلق حلقة ردود فعل إيجابية بين مشتري المنازل والمطورين والسوق المادي”.

تجاوز اليوان في الخارج متوسطه المتحرك لمدة 200 يوم للمرة الأولى منذ أبريل / نيسان بعد الأخبار.

ارتفع مقياس الأسهم العقارية بما يقرب من 1.5% يوم الجمعة. ووصلت أسعار السندات ذات العائد المرتفع بالدولار – وهي قطاع تهيمن عليه شركات العقارات – إلى مستويات شوهدت لآخر مرة في يناير / كانون الثاني 2022 بمتوسط ​​75 سنتًا على الدولار، وفقًا لمؤشر بلومبيرغ. حافظت هذه السندات على الارتفاع يوم الجمعة، وفقًا لمتداولي هذه السندات.

كانت ما تسمى بمقاييس “الخطوط الحمراء الثلاثة” – والتي ظهرت في عام 2020 – السمة المميزة لحملة صارمة على قطاع العقارات من قبل بكين، حيث سعت إلى تقليل نفوذ شركات التطوير العقاري وتقليل المخاطر في القطاع المالي وجعل المنازل ميسورة التكلفة كجزء من دفعة الازدهار المشترك للرئيس الصيني شي جين بينغ.

أوقفت الإجراءات – التي فرضت أهدافًا صارمة للديون والتدفقات النقدية على الشركات العقارية – السيولة للمطورين ذوي الرافعة المالية العالية، مما ساهم في سيل من حالات التخلف عن السداد ووقف أعمال البناء التي أدت إلى مقاطعة الرهن العقاري وتراجع المبيعات في جميع أنحاء البلاد.

الشروط الحمراء الثلاث التي كان يشترطها المنظمون الصينيون فيما يتعلق بالاقتراض:

• يجب ألا تزيد الخصوم عن 70% من الأصول، باستثناء العائدات المقدمة من المشاريع المباعة بموجب عقد.
• يجب ألا يتجاوز صافي الدين حقوق الملكية.
• يجب أن يكون النقد مساويًا على الأقل للقروض قصيرة الأجل.

مع عجزها عن الوصول إلى أسواق الائتمان إلى حد كبير، تخلفت شركات التطوير العقاري عن سداد أكثر من 140 سندًا في عام 2022، وفقًا للبيانات التي جمعتها بلومبيرغ. بشكل عام، تخلفت هذه الشركات عن سداد مدفوعات مجموعها 50 مليار دولار من الديون المحلية والعالمية على أساس مبلغ الإصدار.

تم تصنيف تشاينا إيفرغراند غروب (China Evergrande Group) – التي كانت في يوم من الأيام أكبر مطور عقاري – كمتخلفة عن السداد في ديسمبر / كانون الأول 2021، بعد أن تخلفت عن سداد العديد من السندات. حذت شركات أخرى حذو إيفرغراند (Evergrande) في التخلف عن السداد مثل كايسا غروب هولدينغز (Kaisa Group Holdings Ltd) وسوناك تشاينا هولدينغز (Sunac China Holdings Ltd).

في غضون ذلك، أضعفت المخاوف من حدوث مزيد من العدوى ثقة المستهلكين وأثارت قلق المستثمرين العالميين الذين افترضوا منذ فترة طويلة أن الحكومة ستنقذ عمالقة العقارات. أثارت الأزمة أيضًا مخاوف المشترين، مما أدى إلى انخفاض مبيعات المنازل بأكبر قدر خلال عقدين من الزمن على الأقل، في حين انخفضت أسعار المساكن لمدة 15 شهرًا على التوالي.

بعد قرابة عامين من الأزمات في سوق الإسكان، تغير بكين موقفها. وبموجب الاقتراح الجديد، ستخفف الصين القيود المفروضة على نمو ديون الشركات العقارية اعتمادًا على عدد الخطوط الحمراء التي يلتقون بها، كما قال الأشخاص الذين طلبوا عدم الكشف عن هويتهم بسبب خصوصية الأمر.

وأضافت المصادر أن الشركات التي تفي بجميع الشروط الثلاثة لن يكون لديها سقف للاقتراض ويمكنها استخدام خطابات الضمان من البنوك لدفع ودائع شراء الأراضي.

وقالت المصادر أن الخطط لا تزال قيد المناقشة ويمكن تغييرها. ولم يرد البنك المركزي على الفور على استفسارات للتعليق.

تمكنت أكثر من 30 شركة من تلبية الشروط الثلاثة منذ يونيو / حزيران من العام الماضي منها شركة تشاينا فانك (China Vanke) ولونغفور غروب هولدينغز (Longfor Group Holdings Ltd)، وفقًا لحسابات بلومبيرغ.

قال ياو يانغ عميد الكلية الوطنية للتنمية في جامعة بكين في مقابلة: “كان استخدام مثل هذه السياسات القاسية تجاه القطاع خطأً تامًا. كانت لدينا شركات كانت أعمالها صحية إلى حد ما، ولكن بسبب” الخطوط الحمراء الثلاثة”، أصبحت في مشكلة”.

يأتي انعكاس السياسة في أعقاب سلسلة من التوجيهات التي تهدف إلى إحياء قطاع الإسكان، الذي يمثل ما يصل إلى 70% من أصول الأسرة في بعض أجزاء البلاد.

تشمل الإجراءات الأخيرة ما يلي:

• انخفاض معدلات الرهن العقاري لمشتري المنزل الأول إذا انخفضت أسعار المنازل المشيدة حديثًا لمدة ثلاثة أشهر متتالية.
• سقف على اللجان العقارية على مستوى الدولة لزيادة الطلب.
• السماح لصناديق الأسهم الخاصة بجمع الأموال لتطوير العقارات السكنية.
• التعهد بمبلغ 200 مليار يوان (29 مليار دولار) في شكل قروض خاصة لضمان تسليم مشاريع الإسكان المتعثرة.
• خطة شاملة من 16 نقطة تصدر في نوفمبر / تشرين الثاني لحل مشكلات القطاع بدايةً من أزمة السيولة إلى تخفيف متطلبات الدفعة الأولى لمشتري المساكن.

أشار المسؤولون إلى أنه سيتم إقرار المزيد من الدعم. ففي مقابلة مع وكالة أنباء شينخوا، تعهد وزير الإسكان الصيني ني هونغ ببذل المزيد من الجهود لاتخاذ “نهج سليم” لمواجهة مخاطر “انقطاع سلسلة رأس المال” بين شركات التطوير العقاري، وتوجيه الصناعة نحو “مسار تطوير عالي الجودة” في 2023.

في حين كرر ني العبارة الشهيرة لشي بأن “السكن للعيش فيه، وليس للمضاربة”، أضاف أن “منع المخاطر ونزع فتيلها في القطاع هو المحصلة النهائية”، وفقًا لتقرير شينخوا الذي نُشر يوم الجمعة.

أدت هذه التحركات إلى ارتفاع حاد في أسهم العقارات والسندات، مما عزز الثقة في القطاع حيث استعادت بعض الشركات القوية مثل كونتري غاردن هولدينغز (Country Garden Holdings Co) الوصول إلى أسواق الائتمان والأسهم لسداد الديون واستئناف البناء.

ومع ذلك، فإن الإجراءات الشاملة لم توقف الركود في قطاع الإسكان في الصين، والذي تباطأ أيضًا بسبب الإجراءات الاحترازية من وباء كوفيد والزيادة الأخيرة في حالات الإصابة بالفيروس. انخفضت مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 31% في ديسمبر / كانون الأول عن العام السابق. يتوقع غريفين تشان وباقي محللو سيتي غروب (Citigroup Inc) أن تنخفض المبيعات بنسبة 25% أخرى في عام 2023، حيث سيكون التعافي مقيدًا بسبب انخفاض العرض، وأن توقعات المشترين ستستغرق وقتًا لتتغير.

اقرأ أيضًا اقتصاد الهند يستعد لخسارة لقب الأسرع نموًا في العالم لهذا العام

المصدر: بلومبيرغ