بقلم راندال دبليو فورسيث

بتاريخ 5. فبراير 2021

نقلاً عن موقع بارونز

ينكر محافظو البنوك المركزية بشكل روتيني أي علاقة بين سياساتهم النقدية وأسعار الأصول، على الرغم من أن هذه هي الطريقة التي يتم بها نقل هذه السياسات إلى الاقتصاد الحقيقي. “لا تلتفت إلى ذلك الرجل خلف الستار.” يصرون جميعًا، بينما يلمع البرق ويتصعد الدخان، بينما يتلاعبون بأدوات التحكم، معتقدين أنهم محجوبون عن الأنظار.

لذلك لم يكن من المستغرب أن يشير رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول، في مؤتمره الصحفي الأخير، إلى عوامل أخرى لسوق الأسهم الصاعدة، بما في ذلك التشنجات في أسماء مثل غايم ستوب (شريط الأسهم: GME) والتأثيرات الإيجابية المتوقعة من كوفيد 19 لقاحًا وتحفيزًا ماليًا.

ولكن عندما سئل عن سوق الإسكان على وجه التحديد، والقفزة في الأسعار ووتيرة الزيادة التي قد تؤدي إلى تغيير في مشتريات الاحتياطي الفيدرالي البالغة 40 مليار دولار شهريًا للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالة، اعترض باول على ربط الاثنين.

ووصف الارتفاع السنوي المكون من رقمين في أسعار المساكن بأنه “ظاهرة عابرة” مرتبطة بالوباء. “هناك شيء لمرة واحدة يحدث مع الأشخاص الذين يقضون كل وقتهم في منازلهم. وهم يفكرون إما أنني بحاجة إلى منزل أكبر أو أحتاج إلى منزل آخر ومنزل مختلف. أو بيتًا آخر، في بعض الحالات. لذا هناك تحول لمرة واحدة في الطلب نعتقد أنه سيُرضي، وهذا أيضًا سوف يستدعي العرض. ونعتقد أنه من غير المرجح أن تستمر هذه الزيادات في الأسعار لكل هذه الأسباب”.

لكن جوزيف كارسون، كبير الاقتصاديين السابق في أليانس بيرنشتاين AllianceBernstein، لاحظ أن باول قال أيضًا “من الجانب الآخر من فمه ،” تعافى قطاع الإسكان بشكل كامل من الانكماش، مدعومًا جزئيًا بمعدلات فائدة الرهن العقاري المنخفضة “. هل عالج رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي مسألة تقييد مشتريات البنك المركزي من سندات الرهن العقاري، يضيف كارسون في رسالة بريد إلكتروني.

ومع ذلك فإن قوة أسواق الإسكان والرهن العقاري واضحة للغاية. في ديسمبر ارتفعت مبيعات المنازل القائمة بأكثر من 22٪ عن مستوى العام السابق، مع ارتفاع متوسط ​​السعر بنسبة 12.9٪، إلى 309.800 دولار. ارتفعت مبيعات المنازل الجديدة بنسبة 19٪، مع ارتفاع متوسط ​​السعر بنسبة 8٪ إلى 335،900 دولار.

وارتفعت أسعار مؤشر المنازل المركب لستاندرد آند بورز كورلوجيك كايس شيلر لـ 20 مدينة بنسبة 9.1٪ في تشرين الثاني (نوفمبر)، آخر شهر تتوفر عنه القراءة، عن تلك التي كانت موجودة في العام السابق.

ونتيجة لذلك بدأ سوق الرهن العقاري في طهي الطعام، حيث نشأت العام الماضي 4.04 تريليون دولار من القروض العقارية، وفقًا لتقرير أصدره كارسون من معهد أمريكان إنتربرايز، وهو مؤسسة فكرية ذات توجه محافظ. تقول إيه إي آي إن عمليات إعادة التمويل كانت ساخنة بشكل خاص، حيث ارتفعت المبالغ النقدية بنسبة 55٪، وزادت عمليات السحب النقدي 185٪، حيث استفاد أصحاب المنازل من معدلات الفائدة المنخفضة القياسية.

يتوقع محللو جي بي مورغان أن يتم إصدار 500 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هذا العام من قبل الوكالات الأمريكية، مثل جيني ماي Ginnie Mae وفاني ماي Fannie Mae وفريدي ماك Freddie Mac، والتي سيتم استيعاب معظمها من خلال المشتريات السنوية للوكالة الفيدرالية البالغة 480 مليار دولار. محفظة بنك الاحتياطي الفيدرالي البالغة 2.07 تريليون دولار أميركي تتخلص من 80 مليار دولار شهريًا يجب إعادة استثمارها، بمعدل ضعف صافي مشترياته الجديدة، مما يزيد من حجم الأوراق المالية التي يتم استيعابها.

أدى كل ذلك إلى دفع معدلات الرهن العقاري إلى أدنى مستوياتها، 2.73٪ لقرض تقليدي بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا، وهو معدل أعلى من 2.65٪ في أواخر ديسمبر، وفقًا لفريدي ماك. وقال معهد أمريكان إنتربرايز إن ملء “وعاء الضخ النقدي يؤجج ارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير”. وتتطلع إلى تسارع مؤشر ارتفاع أسعار المنازل إلى 14٪ على أساس سنوي في عام 2021، من 11٪ في ديسمبر و6٪ في العام السابق. ستكون أقوى المكاسب في المستويات العليا والمتوسطة المرتفعة التي يفضلها المشترون بشكل أساسي. وأضاف أن المستويات المنخفضة والمتوسطة، التي تجذب في الغالب المشترين لأول مرة، من المرجح أن تشهد معاناة القدرة على تحمل التكاليف، حتى في المناطق التي كانت في السابق أكثر تكلفة.

كما ذكرنا سابقًا، وصف باول ارتفاع أسعار المنازل بأنه “ظاهرة عابرة” “تستدعي العرض” لتلبية الطلب. يؤكد معهد أمريكان إنتربرايز أن ذلك لن يكون بهذه السهولة. تعمل اللوائح المقيدة لاستخدام الأراضي في ولايات مثل كاليفورنيا على إعاقة بناء المساكن. عرض إضافي جديد قادم في الجنوب والجنوب الغربي، مما يجذب الهجرة الداخلية من اتجاه العمل من المنزل.

بالنظر إلى كل هذا يتساءل معهد أمريكان إنتربرايز عن المبرر المتاح لبنك الاحتياطي الفيدرالي لمواصلة شراء سندات الرهن العقاري للوكالات، دعمًا فعالًا لقطاع اقتصادي مزدهر، وبالتالي جعل المنازل بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة.

في الواقع يتوقع ستيفن ريتشيوتو، كبير الاقتصاديين في ميزوهو سيكيوريتيز الولايات المتحدة، أن يبدأ الاحتياطي الفيدرالي في تقليص مشترياته، وإن لم يكن ذلك حتى النصف الثاني من عام 2022. وهو يبحث عن البنك المركزي لتقليل مشترياته بشكل تدريجي، بينما ترتفع أسعار الفائدة طويلة الأجل، كتب في تقرير بحثي “لتجنب المضاربات الزائدة في سوق الإسكان”. ويضيف: “تظل ذكريات الأزمة المالية حاضرة جدًا في أذهان المنظمين بعد حوالي 12 إلى 14 عامًا من وقوعها”.

في غضون ذلك سيستمر بنك الاحتياطي الفيدرالي في المساعدة في إذكاء ارتفاع أسعار المنازل، والذي لن ينعكس بالكامل في بيانات التضخم الحكومية. كما أشار جوزيف كارسون في تشرين الثاني (نوفمبر)، إذا استحوذ مؤشر أسعار المستهلك فعليًا على الارتفاع في أسعار المساكن، فسوف يرتفع بمعدل 3٪ سنويًا، أي ضعف الحساب الرسمي. لكن تكاليف المأوى تتأثر بشكل أساسي بالإيجارات، والتي انخفضت بسبب الرحلة إلى الضواحي والرغبة في شراء منزل.

يواصل بنك الاحتياطي الفيدرالي السعي إلى تحقيق هدفه المتمثل في رفع مقياس التضخم المفضل لديه، مؤشر أسعار نفقات الاستهلاك الشخصي، بحيث يتجاوز متوسطه 2٪ لفترة. وبحسب قياس الحكومة، ارتفع المؤشر بنسبة 1.3٪ فقط في ديسمبر عن مستواه قبل عام. وفقًا لهذا المعيار، تقصر شركة باول وشركاه عن الوصول إلى هدف التضخم، على الرغم من ارتفاع أسعار المنازل. لكن على الرغم من هذا التناقض، لا تهتم بما يجري خلف الستار.

اقرأ أيضاً ميريك غارلاند يتعهد ببيع الأسهم الفردية بعد تأكيد الترشيح كمدعي عام.