• شهدت الإمارة أكبر ارتفاع في العالم في أسعار العقارات الرئيسية في عام 2021، لكن العديد من المشاريع المتوقفة لا تزال معلقة.

في جزيرة نخلة جميرا الفاخرة بدبي، بيع قصر من 10 غرف نوم مقابل 76 مليون دولار في أبريل. يتزايد الطلب على الفيلات ويتم تشييد مبنى مستقبلي في مكان قريب مع مسبح لا متناهي بارتفاع 90 مترًا وخزانًا عملاقًا لقناديل البحر.

ومع ذلك في المقابل، تقف الهياكل العظمية الخرسانية لأربعة مبانٍ غير مكتملة من مشروع متوقف عمره 20 عامًا يسمى لؤلؤة دبي، تذكيرًا بمدى السرعة التي يمكن أن تنهار بها الطفرات.

في العام الماضي، شهدت دبي أكبر زيادة في أسعار العقارات الراقية على مستوى العالم، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن استجابة الحكومة الذكية للفيروس التاجي جذبت الأموال من جميع أنحاء العالم. ارتفعت أسعار العقارات المتميزة بنسبة 56٪ في عام 2021، وفقًا لما قاله نايت فرانك. وقد تصدرت هذه النسبة كل المدن الرئيسية الأخرى وتجاوزت بكثير الزيادات بنسبة 1.3٪ في لندن و3.6٪ في نيويورك و19٪ في سان فرانسيسكو.

في خضم نهوض دبي الجديد، لا تزال آثار الانهيار العقاري الذي ترك الإمارة على حافة الإفلاس في عام 2009 تنتشر في أفقها الجذاب. ومع ذلك، فقد ظل جنون الاستثمارات العقارية في هذه المدينة مرتفعاً لدرجة أن المشاريع الضخمة غير المكتملة مثل مشروع اللؤلؤة قد ظهرت مرة أخرى في دائرة الضوء، على الرغم من أنها تذكير بالتجاوزات السابقة.

تقع اللؤلؤة على قطعة أرض تقع داخل منطقة حرة تديرها مجموعة تيكوم المشغلة لمجمع الأعمال التجارية، وهي على وشك طرح عام أولي في سوق الأوراق المالية. لا تزال تيكوم مدينة بأموال من بيع أرض في مشروع اللؤلؤة قبل سنوات، وفقًا لوثائق اطلعت عليها بلومبيرغ نيوز وأشخاص مطلعون على الأمر. لم تتمكن بلومبيرغ نيوز من التحقق بشكل مستقل من المالك الحالي للمشروع، الذي مر بعدد من المطورين في ملحمة استمرت لعقدين من الزمن، أو الأرض التي كان من المفترض أن يُبنى عليها.

قال مصرفيون إن الاكتتاب العام في تيكوم سيكون اختبارًا رئيسيًا يعكس ما إذا كانت دبي قد حققت بالفعل انتعاشًا من انهيار عام 2009، عندما انتهى عصر البناء الغريب وارتفاع الأسعار فجأة وترك العديد من الأفراد ومديري الأموال غير قادرين على استرداد أموالهم.

كما تضرر المستثمرون العقاريون في دبي من عدة عمليات شطب لشركات في العامين الماضيين، بما في ذلك أعمال مراكز التسوق لأكبر شركة تطوير في المدينة. قال أشخاص مطلعون على الأمر إن بعض المستثمرين استجوبوا مديري تيكوم حول روابط الشركة وحالة مشروع بيرل المتوقف خلال المناقشات حول الاكتتاب العام المخطط له. وقال أشخاص مطلعون على الأمر إن إدارة تيكوم قالت إنها لا تهتم بالتطوير.

في رد عبر البريد الإلكتروني على الأسئلة، قالت وكالة التنظيم العقاري، وهي ذراع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، إنها “تجري حاليًا محادثات مع المطور الرئيسي لمشروع لؤلؤة دبي لإنهاء كل شيء وبدء المشروع مرة أخرى.” وقال متحدث باسم الوكالة الحكومية إنها تجري المحادثات مع دبي القابضة، الشركة الأم لشركة تيكوم، لكنه امتنع عن الإدلاء بمزيد من التفاصيل، قائلاً إنه سيتم الإعلان عنها قريبًا. وامتنع ممثل عن تيكوم ودبي القابضة عن التعليق.

المدينة لديها آثار أخرى من دورات الملكية السابقة. بالقرب من اللؤلؤة، يوجد على الأقل موقعان آخران للبناء مهجوران. والأهم من ذلك، توقف بناء برج تجاوز أعلى ناطحة سحاب في العالم حاليًا، برج خليفة، في دبي قبل بضع سنوات.

أدى إحياء الاهتمام بالمدينة إلى دفع المزيد من الناس إلى التركيز على بعض هذه العقارات على الأقل. يقول أحد رواد الأعمال في تورنتو إن موقع بيرل يمكن أن يكون موقعًا مثاليًا لتطوير منتجع عملاق يعيد تكوين القمر، بما في ذلك الحفر المظلمة. كان هناك عرض واحد على الأقل في السنوات الأخيرة من صندوق خارجي على الرغم من أن وضع العرض غير واضح، وفقًا لمجموعة مستثمري ووثائق لؤلؤة دبي. وقال متحدث باسم الشركة، إن داماك العقارية، مطور محلي نظر إلى الموقع، لكنه توقف بفعل القضايا الموروثة المختلفة.

“المواقع غير المبنية في جميع أنحاء دبي تذكرنا بالغطرسة في عامي 2007 و2008، تمامًا كما قد تجدها في المدن على مستوى العالم. في حالة دبي مع ذلك، فإن المفارقة هي أن بعض هذه الأراضي الشاغرة تجد نفسها الآن في قلب المجتمعات المكتملة والمطلوبة بشدة “، قال فيصل دوراني، الشريك ورئيس أبحاث الشرق الأوسط في نايت فرانك. “لقد نمت قيمة مثل هذه المواقع في العقد الماضي، مما سلط الضوء بشكل أكثر إشراقًا على الفرصة التي تنتظر إطلاق العنان لها في مدينة تنفد منها بسرعة قطع الأراضي المتميزة.”

استرداد الاستثمارات

تم إطلاق اللؤلؤة كمشروع بقيمة 820 مليون دولار في عام 2002 من قبل شركة إقليمية تسمى أومنيك غروب Omnix Group. ومع ذلك بعد بداية بطيئة، تم الاستحواذ عليها من قبل مجموعة عائلية في أبو ظبي والتي أعادت إطلاق نسخة أكثر طموحًا من المشروع في عام 2007. كان من المفترض أن يحتوي الموقع على العديد من الفنادق بما في ذلك منتجع يحمل علامة إم جي إم (MGM) وشقق فاخرة وحتى دار أوبرا .

ولكن مع جفاف الائتمان العالمي أثناء الأزمة المالية، لم يتمكن المطور العقاري في أبو ظبي من تمويل إنجاز المشروع، حيث أنفق جزءًا كبيرًا من أموال المستثمرين على التسويق.

بعد ما يقرب من عقدين من الزمان، لا يزال المستثمرون الأوائل في لؤلؤة دبي، مجموعة من المشترين الأوائل تتكون من 86 فردًا، يخوضون معارك قانونية. لقد قدموا التماسات إلى مسؤولي المدينة وأفراد العائلة المالكة كجزء من جهد طويل الأمد لاسترداد أموالهم من خلال بيع المشروع الحالي إلى مطور جديد.

وقالت مجموعة من المساهمين في رسالة إلى دائرة الأراضي والأملاك بدبي “لقد انتظرنا 16 عاما، وبعضنا تكبد خسائر فادحة”. وأضافت: “يواجه العديد من المشترين ضغوطًا شخصية بسبب الصعوبات المالية”.

يتعافى اقتصاد دبي حاليًا بسبب تدفق العمال الجدد وإدخال مجموعة واسعة من الإصلاحات لربط الوافدين لفترة أطول بهذا المكان المؤقت تقليديًا. أعلنت الحكومة عن الاكتتاب العام في تيكوم في ديسمبر، قائلة إنه جزء من خطتها لزيادة حجم سوق الأسهم المحلية إلى 3 تريليونات درهم (817 مليار دولار).

امتدت زيادة العقارات في 2021 إلى الأشهر الأولى من هذا العام، مع تحول الشهر الماضي إلى أكثر أبريل ازدحامًا لمبيعات العقارات في دبي منذ عام 2009، وفقًا لموقع بروبيرتي فايندر العقاري. استفادت المدينة الشرق الأوسطية لأنها تجتذب الجميع من الممولين الهاربين من عمليات الإغلاق الصارمة في آسيا إلى الروس الذين يسعون إلى إيداع أموالهم في الخارج بعد غزو أوكرانيا.

لاحظ محللو العقارات أن دبي جذابة لأنها أرخص نسبيًا من المراكز الكبيرة مثل نيويورك ولندن. ومع ذلك، حذرت بعض المنظمات الدولية أيضًا من مخاطر محتملة. لا يزال فائض العرض مصدر قلق مستمر، بينما حذرت مؤسسة كارنيغي للسلام الدولي وفرقة العمل المعنية بالإجراءات المالية ومقرها باريس في السنوات الأخيرة من أن سوق العقارات في المدينة كان في بعض الأحيان وجهة للأموال غير المشروعة التي يستخدمها الأجانب لغسل الأموال. وتقول الحكومة إنها أحرزت تقدمًا كبيرًا في تنظيم الأموال الواردة وفي بيان صدر في وقت سابق من هذا العام قالت إنها صادرت العام الماضي 625 مليون دولار في جرائم غسيل أموال مختلفة في الإمارات العربية المتحدة، والتي تعد دبي جزءًا منها.

وأيضا بعد انهيار العقارات عام 2009، أدخلت دبي إصلاحات مختلفة، بما في ذلك قيود اقتراض أكثر صرامة للمشترين. واعتبر المحللون هذه الجهود محاولة لتحسين تنظيم القطاع ومنع الفقاعات المستقبلية وتحسين مكانة دبي العالمية بعد خسارة المستثمرين لأموالهم.

قالت لودميلا يامالوفا، الشريك الإداري والمحامي في يامالوفا آند بليفكا (Yamalova & Plewka) والذي سبق لها أن مثلت مستثمري لؤلؤة دبي.: “على مدى السنوات الـ 13 الماضية، شهد سوق العقارات في دبي تحولًا جذريًا نحو الأفضل من حيث حماية مصالح المستثمرين، من وجهة النظر القانونية”. وقالت إن اللوائح التي تم إدخالها حديثًا ستساعد الحكومة على منع تفشي التكهنات أو حدوث فقاعة هذه المرة.

طموحات كبيرة

لطالما جذبت دبي أصحاب الطموحات العقارية الضخمة. تتضمن القائمة الطويلة من المشاريع الباهظة التي لم تتجاوز مرحلة التخطيط الأولي في المدينة فندقًا على شكل قرص، وجزئيًا تحت الماء، ومجمعًا يحتوي على نسخ طبق الأصل من الأهرامات وبرج إيفل.

يقول أحد رواد الأعمال الكنديين الذي يسمي شركة تصميمه المعماري وترخيص الملكية الفكرية، مون ورلد ريستورز (.MOON World Resorts Inc)، إن موقع اللؤلؤة يمكن أن يكون موقعًا مثاليًا لبناء منتجع وجهة مستقبلي على شكل القمر، وقد ابتكر عرضًا لإظهار الشكل الذي سيبدو عليه. لم يتم التوقيع على أي ترخيص إقليمي حتى الآن وسيتعين على المرخص لهم جمع الأموال للمشروع، لذلك من غير المؤكد ما إذا كانت الفكرة يمكن أن تؤتي ثمارها فعليًا.

قال مايكل هندرسون، الشريك المؤسس لشركة مون ورلد ريستورز: “نعتقد أن مشروع قمر دبي (MOON Dubai) الذي تم تطويره على موقع اللؤلؤة سيكون مذهلاً وسيوفر معلم جذب رائع بالقرب من نخلة جميرا”، مضيفًا أنه لم يتم تقديم أي عروض لشركته في هذا الوقت وأن الموقع لا يزال يواجه العديد من التحديات للتغلب عليها لتكون قابلة للحياة لبناء جديد.

بالنسبة لمستقبل لؤلؤة دبي، تقول يامالوفا إن الموقع سيكون موقعًا رائعًا لمشروع ربما يكون أقل بريقًا في تصميمه أو طموحاته المعمارية.

وقالت: “من الناحية المثالية، سيكون من المفيد للغاية أن يتم تحويل هذا الموقع إلى نوع من مساحة مجتمعية لأن هذا هو ما نحتاجه في هذا الجزء من المدينة”.

اقرأ أيضاً شركة أرادَ للتطوير العقاري تستعد لجمع 350 مليون دولار من خلال إصدار صكوك لأول مرة.

المصدر: بلومبيرغ.