تتوقع شركة إم آند جي ريل ستيت (M&G Real Estate) أن تعرض أسواق العقارات العالمية لعمليات أكثر من البيع القسري هو “مسألة وقت”، وذلك بسبب تزايد إحجام البنوك عن إعادة تمويل الأصول المتعثرة أو ذات الجودة المنخفضة بأسعار الفائدة الحالية.
لقد عانت شركات التطوير العقاري في الصين وألمانيا والسويد بشكل خاص نتيجة للارتفاع الحاد في تكاليف الاقتراض في السنوات الأخيرة، حيث أصبحت بعض المشاريع الممولة بأسعار فائدة منخفضة للغاية تقترب الآن من شروط القروض الرئيسية أو تتخطاها.
وقال خوسيه بيليسر رئيس استراتيجية الاستثمار في إم آند جي (M&G): “كان الوضع جيدًا حقًا في السنوات الخمس والعشرين الماضية، لكن تكاليف التمويل الآن أعلى ويجب أن تأتي العوائد إما من نمو الإيجارات، أو من إضافة قيمة إلى العقارات”.
وقال لرويترز قبل نشر توقعات الشركة العالمية للعقارات يوم الثلاثاء: “نحن في فترة جديدة من الاستثمار العقاري ستتطلب عقلية جديدة”.
وقال بيليسر إن التعافي في السوق الصينية من المرجح أن يستغرق وقتًا، على الرغم من أن مشاكلها كانت دورية وليست هيكلية وأن محركات النمو الرئيسية مثل التوسع الحضري لا تزال سليمة.
وفي أوروبا، من المرجح أن تشهد ألمانيا أكبر حجم من مبيعات العقارات القسرية، كما توقع بيليسر، مع معاناة السوق أكثر من غيرها من ارتفاع تكاليف الديون العقارية وإعادة تسعير الأصول بشكل حاد.
وقال التقرير نقلًا عن بيانات من كلية بايز للأعمال إن ما يقرب من 40% من القروض العقارية التجارية البريطانية المستحقة من المقرر أن تستحق في عامي 2024 و2025، حيث انخفض متوسط قيمة العقارات بأكثر من 20% منذ منتصف عام 2022.
لن يتمكن بعض المقترضين من “الوفاء بتعهدات نسبة تغطية الفائدة لتجديد القروض” وقد يجدون صعوبة في العثور على خيارات إعادة التمويل المفتوحة لهم.
وقالت إم آند جي (M&G) – التي تدير أصولًا عقارية بقيمة 31 مليار جنيه استرليني (39 مليار دولار) – إن هذا قد يوفر فرصة لمقرضين بديلين للتدخل.
وقال بيليسر: “أصبحت الديون العقارية عرضًا استثماريًا أكثر جاذبية”.
مشاكل سوق المكاتب
اهتزت سوق المكاتب العالمية بسبب إفلاس شركة وي وورك (WeWork)، مما أدى إلى قتامة التوقعات بالنسبة لأكبر مراكز الأعمال، حيث بدأ ارتفاع الوظائف الشاغرة يؤثر بالفعل على المستثمرين.
لكن بيليسر قال إن المكاتب ليست كلها متساوية.
وأظهر التقرير أن المكاتب منخفضة الجودة تمثل استثمارًا محفوفًا بالمخاطر على مستوى العالم، حيث يظل الموظفون بطيئين في التخلي عن العمل من المنزل بعد جائحة كوفيد-19 وتواجه المباني ترقيات مكلفة لتحقيق أهداف الاستدامة.
وقال بيليسر إن الولايات المتحدة في وضع أسوأ بكثير من آسيا أو أوروبا، حيث تتراوح معدلات الشغور في وسط المدينة في المدن الرئيسية عادة بين 25 و30% مقابل أرقام فردية في مراكز الأعمال الأوروبية الكبرى.
ونقل التقرير عن شركة الخدمات العقارية جيه إل إل (JLL) حسب تقديراتها، أن العمل في المكاتب في الولايات المتحدة لا يتجاوز 50% من مستويات ما قبل الوباء، بينما تعافت الأرقام في أوروبا إلى 75%.
قالت إم آند جي (M&G) إن التركيز على المواقع الخاضعة للحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية والمواقع المركزية كان يخلق سوقًا للمساحات الرئيسية والفائقة الجودة والثانوية، حيث تواجه العقارات غير الرئيسية “مخاطر تأجير كبيرة وآفاق تأجير ضعيفة”.
0 تعليق