مرت صناديق الاستثمار العقاري بعامين صعبين، لكن الفرص كثيرة إذا كنت تعرف أين تبحث.

تعني أسعار الفائدة المرتفعة تكاليف أعلى لهذه  القطاع الذي يعتمد على الاقتراض، بينما تجعل عوائد أرباح صناديق الاستثمار العقارية أقل جاذبية مقارنة بعوائد السندات. وكشفت الاضطرابات التي شهدها القطاع المصرفي هذا العام مدى اعتماد بعض فئات العقارات على التمويل من البنوك الإقليمية، والتي قد لا تكون متاحة بسهولة في الأشهر المقبلة.

لقد فقد مؤشر مورغان ستانلي كابيتال إنترناشيونال يو إس ريت (MSCI U.S. REIT) حوالي 23% بعد توزيعات الأرباح منذ أن بدأ مجلس الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في مارس / آذار 2022، مقابل انخفاض بنسبة 7% في مؤشر ستاندرد آند بورز 500 (S&P 500).

بشكل عام، يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري عند حوالي 85% من صافي قيم أصولها، مقابل متوسط ​​طويل الأجل يبلغ 99%، وفقًا لستيف ساكوا من إيفركور (Evercore ISI). بالنسبة للأرباح المتوقعة، تبدو صناديق الاستثمار العقاري أقل تكلفة: تذهب المجموعة لمضاعفات 18.4 مرة من الأموال المعدلة المقدرة من العمليات خلال العام المقبل – وهو مقياس رئيسي للمجموعة – مقارنة بمتوسطها طويل الأجل البالغ 17.4 مرة. يحمل القطاع عائد توزيعات أرباح بنسبة 4.5%، في حين أن سندات الخزانة الأمريكية لمدة 10 سنوات تحقق 3.8%. 

إن صناديق الاستثمار العقاري ليست فئة أصول متجانسة. هناك اختلافات حقيقية عبر القطاع، والتي تمثل صورة مصغرة للتحولات الاقتصادية والسوق ككل. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية المكتبية، فإن بيئة العمل في فترة ما بعد الجائحة تعني أن العديد من الشركات تحتاج إلى مساحة أقل، مما يقلل من الطلب – على الرغم من أن عقود الإيجار طويلة الأجل التي لا تزال سارية قبل عام 2020 تؤخر التأثير الكامل. أما صناديق الاستثمار العقاري في مراكز التسوق فهي لطالما تعرضت لضغوط التجارة الإلكترونية، في حين استفادت صناديق الاستثمار العقارية في المستودعات. عزز حماس الذكاء الاصطناعي صناديق الاستثمار العقاري في مراكز البيانات في الأسابيع الأخيرة. وقد أدى ذلك إلى خلق فرص – ومخاطر – للمستثمرين.

مع انعقاد مؤتمر ناريت (Nareit) السنوي المقرر هذا الأسبوع في نيويورك، إليك ستة صناديق استثمار عقاري بارزة.

أمريكان تاور

لا تستطيع الشركات اللاسلكية الكبرى مثل فيرايزون كميونيكيشنز (Verizon Communications) وايه تي آند تي (AT&T) أن تعمل بدون أبراج الاتصالات التي تمتلكها وتديرها صناديق الاستثمار العقاري ذات الأبراج الخلوية مثل أمريكان تاور (American Tower)، والتي تعمل بشكل أساسي كمالكة للهوائيات إن هوامش الربح كبيرة والإيرادات المتكررة عالية والرؤية المستقبلية واضحة، بالنظر إلى العقود طويلة الأجل التي غالبًا ما يكون لها زيادات في الإيجار السنوي. إن الصناعة في خضم ترقية لشبكات فايف جي (5G)، والتي توفر خدمة أسرع ولكن إشاراتها لا تصل إلى مدى بعيد. هناك حاجة إلى مزيد من الهوائيات، وهذا سيبقي نمو الإيجارات ثابتًا بالنسبة للولايات المتحدة، على الرغم من الضعف الاقتصادي المحتمل. وفي الوقت نفسه، يتم تداول السهم بالقرب من أدنى مستوى له منذ عقد مقارنةً بالسعر / الأموال المعدلة من العمليات.

ألكساندريا رييل ستيت إكويتيز

يمتلك صندوق ألكساندريا رييل ستيت إكويتيز (Alexandria Real Estate Equities) ويدير المختبرات وغيرها من مرافق البحث والتطوير في مجال علوم الحياة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. لسوء الحظ، هذا ليس الوقت المناسب لامتلاك هذه الأشياء. لقد تعرضت شركات التكنولوجيا الحيوية للضغط منذ انهيار بنك سيليكون فالي (Silicon Valley Bank)، وإذا تباطأ تمويل رأس المال الاستثماري، فقد يؤثر ذلك على الطلب على مساحة المختبرات. وتراجعت أسهم ألكساندريا رييل ستيت إكويتيز (Alexandria Real Estate Equities) بنسبة 33% منذ فبراير / شباط، ويبدو أن المخاطرة مخفضة في البورصة، التي لم تكن بهذا التراجع منذ الأزمة المالية. بالنسبة للمستثمرين الذين يبحثون عن طريقة أقل خطورة للمراهنة على التكنولوجيا الحيوية، قد يكون هذا الصندوق هو الطريق الأفضل لذلك.

ريكسفورد إندستريال رياليتي

تتطلب عادة التسوق الجماعي للأمريكيين عبر الإنترنت مليارات من الأقدام المربعة من مساحة المستودعات لتخزين ومعالجة ونقل كل تلك الأشياء. حتى المخاوف بشأن تباطؤ الاقتصاد لم تكن قادرة على إبطاء فورة التسوق، وهذا يعني نمو الإيجارات بنسبة 17% على أساس سنوي ومعدل شغور منخفض شبه تاريخي يبلغ 3.6%. إن صندوق ريكسفورد إندستريال رياليتي (Rexford Industrial Realty) – الذي يركز على جنوب كاليفورنيا – أصغر من الصندوق العملاق برولوغيس (Prologis) الذي يستثمر أيضًا في المستودعات، ولكن ريكسفورد (Rexford) ينمو بشكل أسرع. وقد تضررت أسهمه هذا العام بسبب المخاوف بشأن تطوير المستودعات الجديدة. لكن الطلب سيغطي ذلك.

فيشي بروبيرتيز

فيشي بروبيرتيز (Vici Properties) هو صندوق يملك مجموعة من الكازينوهات وعقارات مضمار السباق في لاس فيغاس وخارجها منها كيسرز بالاس (Caesars Palace) وإم جي إم غراند (MGM Grand). ازدهرت مدينة لاس فيغاس في فترة ما بعد تفشي الوباء، ويستمر مشغلو الكازينوهات في التوسع، مما يزيد من قيمة العقارات ويعزز قدرتهم على دفع الإيجار. يتوقع المحللون نموًا في أموال العمليات المعدلة لكل سهم بنسبة 10% هذا العام و 5% العام المقبل، ومعدلات جذابة مقارنة بنمو الأرباح السنوية في قطاع صناديق الاستثمار العقارية ككل، والذي يتراوح بين 3% إلى 4%. كتب أنتوني باولون المحلل في جيه بي مورغان (J.P. Morgan): “إن فيشي (Vici) يملك بعض من أكثر الأصول إنتاجية في البلاد، مع معدل نمو أعلى قريبًا ومضاعف أكبر من التدفق النقدي بـ 15 مرة”.

ديجيتال رياليتي ترست

تغلغل جنون الذكاء الاصطناعي في عالم صناديق الاستثمار العقارية. إن ديجيتال رياليتي ترست (Digital Realty Trust) هو صندوق يستثمر في مراكز البيانات. فقد السهم نصف قيمته منذ بداية عام 2022، ولكن بعد ذلك أبلغت نيفيديا (Nvidia) عن نتائج جعلت الذكاء الاصطناعي ضروريًا لكل مستثمر. ارتفع سهم ديجيتال رياليتي (Digital Realty) بنسبة 20% في الأسبوع الذي أعقب إعلان 24 مايو / أيار. سيعني الذكاء الاصطناعي المزيد من الأعمال بالنسبة للصندوق، ولكن من الصعب معرفة متى سيتم ترجمة هذه الأعمال إلى دولارات فعلية. لا يزال ديجيتال رياليتي (Digital Realty) مثقلًا بالديون، حيث كانت الديون تمثل 7.1 ضعف صافي الأرباح المعدلة قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإهلاك في نهاية شهر مارس / آذار، كما شهد الصندوق مؤثرات سلبية في مناطق أخرى. لذا إذا أردت الاقتراب اقترب بحذر.

بوسطن بروبيرتيز

يأتي عدد أقل من العمال إلى المكتب، وهذه مشكلة صندوق بوسطن بروبيرتيز (Boston Properties)، الذي يعد أكبر صناديق الاستثمار العقاري في المكاتب المتداولة علنًا. تم تأجير حوالي 89% من المساحات التي يمتلكها الصندوق في نهاية مارس / آذار، وكثير منها مقيد في عقود إيجار طويلة الأجل. لكن السنوات القادمة ستظل مليئة بالتحديات، حيث تنتهي صلاحية 18% من المساحات المؤجرة بحلول عام 2025. انخفض السهم بنسبة 55% خلال العام الماضي، وقد تم أثرت الكثير من الأخبار السيئة على معدلات التداول، حيث أصبح يتم تداول بوسطن بروبيرتيز (Boston Properties) بـ 9.5 مرة مقابل أموال العمليات المعدلة الآجلة، مقابل متوسط ​​خمس سنوات ما يقرب من 22 مرة. ومع ذلك، لا يوجد محفز إيجابي واضح لتعزيز الأسهم، كما أن عبء الديون الكبير لا يساعد أيضًا.

اقرأ أيضًا لماذا تزداد قروض الأمريكيين؟

المصدر: بارونز